부동산114 "입주물량 관계 없이 전셋값 오른다"

[아이뉴스24 김서온 기자] 아파트 입주물량과 관계 없이 올해도 전셋값이 꾸준히 오를 것이란 전망이 나왔다.

부동산114는 아파트 입주 영향력이 과거보다 약해지고, 임대차2법 영향에 정비사업과 거주요건이 중요해지면서 전셋값이 구조적으로 상승할 수 밖에 없다고 3일 밝혔다.

통상 전셋값은 입주물량의 많고 적음에 따라 높은 변동성을 나타낸다. 예를 들어 지난 2018년 4분기 아파트 입주물량은 직전 분기 대비 3배 이상(5천929가구→2만233가구) 늘었다.

당시 송파구 헬리오시티(9천510가구)가 한 번에 입주하며 서울 전셋값이 3분기 연속 떨어진 바 있다. 그러나 최근 3기신도시 등 사전청약 이슈로 특정지역으로 전세수요가 늘었고, 임대차2법 시행 영향으로 입주물량 영향력이 과거보다 낮아졌다.

지난해 서울 아파트 입주물량은 4만9천78가구로 지난 2008년(5만7천379가구) 이후 12년 만에 가장 많은 물량이 공급됐다. 하지만 서울 아파트 전셋값은 지난해만 14.24% 상승해 지난 2002년 시세를 집계한 이래 2번째(2015년 15.60% 상승)로 높은 상승폭을 나타냈다.

윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원은 "임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 도입에 따른 과도기적 진통도 있었다"며 "그러나 과거보다 높아진 정비사업 비중과 거주요건 강화 등이 영향을 미친 것으로 판단된다"고 말했다.

지난 2013년과 2014년에는 서울에서도 강남보금자리와 위례신도시, 마곡지구 등의 택지개발지구(도시개발지구)가 입주하며 재개발·재건축 정비사업을 통한 입주물량 비중이 절반 이하에 불과했다. 반면, 최근 2~3년 사이의 입주물량은 정비사업 비중이 80% 수준에 육박한다.

정비사업의 경우 기존 조합원이 전체 물량의 절반 가량을 소유하고 있어 실질적으로 일반 가구에 돌아가는 물량은 눈에 띄게 줄어들 수 밖에 없다. 또한, 정부의 각종 규제로 실거주 요건(▲양도세 면제를 위한 2년거주 ▲주택담보대출 시 직접 거주 등)이 강화되며 전·월세 시장에 나오는 물량은 더 적다. 이런 상황에서 임대차보호법이 강화되며 전월세가격을 추가로 자극했다고 볼 수 있다.

서울 아파트 입주물량에서 정비사업 공급 비중이 큰 가운데 올해 2분기부터 아파트 입주 총량도 줄어든다. 올해 1분기에는 상대적으로 많은 1만1천140가구가 입주하지만 ▲2분기(5천659가구) ▲3분기(7천938가구) ▲4분기(4천919가구) 등 눈에 띄게 물량이 감소한다. 이에 따라 입주물량 영향을 배제하더라도 전셋값은 당분간 구조적으로 상승할 전망이다.

윤 수석연구원은 "2년 단위로 이어지는 전세계약을 고려할 때 올해 3월부터 시작될 이사철에는 전셋값이 높아질 가능성이 크다"며 "결국 아파트 입주물량이 많든, 적든 전세가격은 임대차2법이 시행 이후 1년이 지나가는 올해까지 과도기적 상승세가 쉽게 수그러들지 않을 전망"이라고 했다.

김서온 기자 summer@inews24.com