해외 부동산펀드, 설계부터 '실사보고서·손실구간' 공개

[아이뉴스24 김민희 기자] 금융감독원이 해외 부동산펀드 설계·제조 단계에서 실사점검 보고서 첨부와 손실구간 그래프, 스트레스 시나리오 공시를 의무화하며 운용사 책임 강화에 나선다.

금감원은 해외 부동산펀드의 투자위험 안내와 운용사 자체점검 강화를 위해 공시서식 개정안을 마련했다고 25일 밝혔다. 시행 시기는 4월 1일이다.

이번 개정은 2025년 12월 발표된 ‘금융소비자보호 개선 로드맵’의 후속 조치다. 해외 부동산펀드 전액손실 사례를 계기로, 상품 판매 이후가 아닌 설계 단계부터 투자자 보호를 강화하겠다는 취지다.

핵심은 운용사의 책임을 공시 단계에서 명문화한 점이다. 앞으로 운용사는 외부 전문기관의 현지실사 결과에 대해 자체 점검을 수행하고, 내부통제부서의 평가의견을 함께 첨부해야 한다. 해당 내용에는 대표이사와 준법감시인, 위험관리책임자의 서명까지 받아야 한다.

또한 부동산 가격 변화와 대출약정 조건을 반영한 손익 그래프를 통해 손실 가능 구간을 시각적으로 표시해야 한다. 예를 들어 담보인정비율(LTV)이 85%를 넘을 경우 기한이익상실(EoD) 선언과 강제매각이 이뤄질 수 있는 구조도 반영된다.

스트레스 시나리오 공시도 의무화된다. 금리 상승이나 공실률 악화 등 환경 변화에 따라 발생 가능한 손실 규모를 분석해 투자설명서에 기재해야 한다. 연간 배당률이 0%가 되거나, 펀드 청산 시 손실률이 최대 50%에서 100%에 달하는 상황까지 포함된다.

금감원은 이번 개정으로 운용사의 자체검증 기능이 강화되고, 상품 하자 발생 시 책임 소재도 명확해질 것으로 보고 있다. 투자자 역시 실사보고서와 손익 그래프, 시나리오 분석을 통해 투자 위험을 보다 직관적으로 이해할 수 있게 된다.