"입주 2년째 '유령 아파트'"⋯천안에서 무슨 일이? [현장]

[아이뉴스24 이수현 기자] 천안 재건축 아파트 단지가 준공 후 2년 이상 지난 후에도 입주를 하지 못한 가구가 수두룩한 채 남아있는 것으로 나타났다. 조합과 시공사, 금융권 모두 '네탓 공방'을 하며 일반분양에 나서지 못해 벌어진 일이다.

조합에서는 시공사인 DL이앤씨가 다른 사업장처럼 최종 사용승인까지 연장해 책임준공을 해주면 일반분양 물꼬가 터질 것이라고 주장하고 있다. 이에 대해 시공사 측은 공사비 미지급분을 해결하는 것이 우선이라며 맞서는 것으로 알려졌다.

2일 업계에 따르면 충남 천안시 원성동주택재건축 아파트(e편한세상 천안역)는 2023년 4월 건축공사 준공 후에도 일부 조합원 가구를 제외한 대부분이 빈 채로 남아있다. 해당 단지는 총 1579가구 규모로 조합원은 253가구다. 모든 조합원이 입주했어도 여전히 전체의 84%가 빈집인 셈이다.

입주자를 찾지 못한 채 방치된 이유는 변칙적 책임준공에 따른 이해관계 충돌과 사업추진 도중 바뀐 사업 방식 때문이다.

원성동 재건축 사업은 당초 뉴스테이(기업형 임대주택)로 사업을 추진하면서 주택도시보증공사(HUG)로부터 사업자금 대출보증을 받았다. 또 DL그룹 산하 리츠 자산관리회사(AMC)인 대림자산운용의 리츠인 '대림제5호천안원성동기업형임대위탁관리부동산투자'와 1319가구 선매매계약을 체결했다. 리츠 지분은 주택도시보증공사(HUG) 70%, DL홀딩스 25.9% 등이다.

문제는 준공을 앞두고 공사비 상승 등 여파로 조합원 추가 분담금이 크게 늘어나면서 발생했다. 조합에 따르면 2017년 86.7%였던 비례율은 임시사용승인을 받은 2023년 4월 45.7%로 하락했다. 비례율은 총수입에서 총사업비를 뺀 개발이익을 종전자산 총액으로 나눈 값으로 100%보다 낮을수록 사업성이 나쁘다는 뜻이다.

사업성이 나빠지자 조합은 임시사용승인을 받은 직후인 2023년부터 뉴스테이 취소를 추진했다. 1270가구를 임대 대신 일반분양 물량으로 전환하면 조합 수익이 늘어날 수 있기 때문이다.

대림자산운용과 조합이 이를 두고 법정다툼을 진행하는 등 장기간 논의 끝에 국토교통부는 지난해 초 △용적률 혜택을 받은 부분을 천안시와 합의 △리츠와 매매계약 해지 합의 △HUG 보증 대출, 매매대금 반환금액 상환계획서 작성 후 HUG·리츠와 합의 등을 내걸어 뉴스테이를 조건부 취소했다.

하지만 조합이 일반분양을 추진하기 위해서는 임대사업자로 선정된 리츠에 반환할 계약금과 중도금, 계약해지에 따른 위약금을 지급해야 하는 문제에 봉착했다. 또한 HUG 보증사업비와 시공사인 DL이앤씨에 지급하지 못한 공사비 등을 내야 한다. 이를 위해 조합은 금융기관으로부터 대출을 받아 자금을 마련하고자 했다.

조합도 시공사도 "우리가 피해자"…사업 정상화 하세월

다만 조합과 시공사, 금융기관의 이해관계가 달라 사업 재개 여부는 여전히 불투명하다.

금융사는 대출을 위해 시공사의 책임준공 확약이 필요하다고 주장하고 있다. 임시사용승인만 받은 주택은 보존등기가 나오지 않아 담보로서 가치가 없기 때문이다. 단지가 준공승인을 받은 후 등기가 나올 때까지 시공사의 보증을 받아야 한다는 의미다.

금융사 관계자는 "실물이 있더라도 등기가 없는 건물은 담보를 잡을 수 없어 사실상 금융사가 무담보 대출을 내주는 셈"이라며 "이러한 상황에서 시공사의 책임준공까지 없다면 금융사가 위험에 대비할 수 있는 방법이 없다"고 강조했다. 대출이 불가능한 상황이라는 얘기다.

이에 반해 시공사는 당초 조합과 맺은 계약에서 책임준공 범위를 임시사용승인까지로 정한 만큼 최종 사용승인까지 책임준공을 해줄 의무가 없다는 입장이다.

시공사인 DL이앤씨 관계자는 "건축 공사가 끝났지만 기반시설 공사가 완료되지 않아 인허가를 받지 못하는 상황"이라며 "조합으로부터 미수금을 받지 못하는 상황부터 해소해야 한다"고 언급했다.

일반분양에 들어가지 못하면서 단지는 임시사용승인을 받은지 2년이 지난 후에도 일부 조합원 가구를 제외한 대다수 가구가 빈집으로 남아 있다. 또한 매달 발생하는 금융비용 탓에 조합원 부담이 커지고 있다. 이에 조합은 시공사 책임준공 확약이 있어야 대출을 통해 일반분양 등 사업 정상화가 가능하다고 주장하고 있다.

조합 관계자는 "단지 관리업체도 없어 조합이 모든 부담을 홀로 감당하고 있는 상황"이라며 "시공사인 DL이앤씨가 준공까지 책임을 다하는 것은 당연한 의무인 만큼 책임 있는 태도를 보여줄 것을 촉구한다"고 전했다. 또다른 관계자는 "시행사인 리츠가 대림투자운용으로 시공사 DL이앤씨의 계열사임에도 불구하고 같은 그룹 간 내부 조율조차 이뤄지지 않는 셈"이라며 "계열사 간의 이해관계와 준공에 대한 책임 회피로 조합원들의 피해만 늘어나고 있는 상황"이라고 말했다.