조합 vs 시공사 '공사비 충돌' 줄어들까

[아이뉴스24 이수현 기자] 조합과 시공사 간의 공사비를 둘러싼 분쟁이 잦아지고 이 문제로 인한 시공계약 해지나 재건축 공사기간 장기화 등의 질곡이 줄잇는 사례를 줄이기 위해 정부가 표준공사계약서를 제시했다. 권고 사항 수준에 불과함에도 전문가들은 계약서의 실효성이 있을 것이라는 진단을 내놨다.

국토교통부는 정비사업을 추진하면서 정비조합과 시공사가 활용할 수 있는 '정비사업 표준공사계약서'를 마련해 최근 지자체와 관련 협회 등에 배포했다.

계약서에는 △공사비 산출 근거 명확화 △설계변경과 물가변동에 따른 공사비 조정기준 마련 등의 내용이 담겼다.

국토부에 따르면 현재 정비사업계약은 통상 공사비 총액만으로 계약을 체결해 계약 이후 설계 변경 등으로 시공사가 공사비 증액을 요구할 때 조합은 증액 수준이 적정한지 판단하기 어려웠다. 또한 설계변경 시 공사비 조정기준이 모호한 경우가 많아 분쟁의 원인이 됐다.

HUG에 따르면 지난달 전국 민간아파트 분양가격은 평당 1736만원으로 1년간 12.29% 상승했다. 고금리 장기화로 금융 비용이 증가했고 시멘트 등 원자잿값이 상승해 전체적인 공사비가 올랐기 때문이다.

공사비가 오르면서 계약 후 준공까지 오랜 시간이 소요되는 정비사업을 중심으로 조합과 시공사 사이 갈등이 빈번하게 발생하고 있다. 서울 송파구 잠실 진주아파트는 지난해 11월 시공사가 1평(3.3㎡) 당 공사비를 660만원 수준에서 889만원까지 올려야 한다고 주장하자 조합원이 강하게 반발했다. 또한 서울 서초구 방배삼익아파트도 시공사가 평당 공사비를 621만원에서 780만원으로 인상을 요구하면서 조합과 충돌하기도 했다.

이에 앞으로는 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출해 공사비 근거를 제시하도록 했다. 또한 설계변경 사유나 신규 추가 자재인지 등에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함해 원활한 공사비 조정을 유도한다.

물가 변동에 따른 공사비도 국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용하도록 했다. 총공사비를 노무비, 경비, 재료비 등 항목별로 나눈 뒤 각각 별도 물가지수를 적용해 물가 상승을 반영하기로 했다.

표준계약서는 의무가 아닌 권고 사항이지만 전문가들은 계약서가 정비사업 현장 문제 해결에 일정 부분 도움이 될 수 있다고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "표준계약서 사용에 동의하는 건설사가 하나도 없더라도 계약서의 일부 특약조건 등을 수정하거나 추가하는 식으로 변형양식을 사용하는 등 기본틀로 사용·확산될 수 있다"고 분석했다.

이 위원은 동일한 권장 사항인 '건설공사표준하도급계약서'를 예시로 들었다. 2022년 대한건설정책연구원이 조사한 민간공사 하도급계약서 사용실태에 따르면 328개 전문건설업체 중 표준하도급계약서를 사용한 비율은 47.9%로 나타났다. 또한 변형된 표준하도급계약서를 사용한 경우도 19.2%였다.

이 위원은 "표준하도급계약서도 사용비율이 상당히 높고 변경·수정한 양식까지 합치면 더 많이 쓰인다"면서 "건설공사는 사업장마다 다른 특징과 현황이 존재할 수 있어 계약서상에 추가, 특약조건으로 반영되는 것을 나쁘게만 볼 수 없다"고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표 또한 "향후 정비사업에서는 공사비 관련 분쟁과 검증에 대한 논의가 꾸준히 나올 것"이라면서 "공사비 분쟁 문제에 대해 일정한 기준과 근거가 있어야 하는 만큼 표준계약서는 긍정적"이라고 진단했다.

/이수현 기자(jwdo95@inews24.com)