[계속된 전세사기] ③ 중개사도, 법도 믿을 수 없다…안전한 거래 방법은?

[아이뉴스24 이영웅 기자] 공인중개사가 집주인과 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는가 하면, 악성 임대인이 임차인의 대항력이 전입신고한 날의 '다음날' 발생한다는 '법적구멍'을 노려 질권을 설정하는 등의 전세사기가 판을 치고 있다.

결국 임차인은 공인중개사는 물론, 현행법으로는 보호를 받지 못하는 만큼 철저한 준비가 필요하다는 목소리가 나온다. 크게 ▲중개업자와 거래상대방 신분확인 ▲집주인 계좌로 직접 입금 ▲잔금 지불 직전 등기부등본 확인 ▲전세 계약시 특약으로 전입신고일을 계약날 하루 전날로 설정 등이 있다.

9일 깡통전세 피해예방 상담센터에 따르면 피해예방을 위해서는 계약 전에는 공인중개사 사무소의 정상등록 여부를 확인해야 한다. 국가공간정보포털 등을 통해 확인이 가능하다. 또, 임대 물건의 건축물대장과 등기부등본, 납세증명서 등의 서류를 확인해야 한다.

건축물대장을 통해 정확한 소재지와 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 특히 위반건축물 여부를 확인해야 한다. 등기부등본을 통해 건축물대장의 주소와 일치하는지, 갑구 '소유자', 을구 '근저당권', '선순위 권리관계' 등의 정보를 정확히 확인하는게 중요하다. 납세증명서를 통해 체납여부를 확인한다.

또 집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인한다. 만일 집주인 대신 대리인이 위임장을 가지고 계약할 경우 각별한 주의가 필요하다. 집주인의 인감증명서가 첨부돼 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화할 것을 요구한 뒤 신분증과 얼굴대조 및 계약내용에 확인해야 한다.

계약 당일에는 계약서 특약을 통해 전입신고일을 계약날 하루 전날로 설정해야 한다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보 요건은 '임대차계약+점유+전입신고+확정일자'다. 대항력의 효력은 인도와 전입신고가 있는 다음날 0시를 기점으로 시행된다.

악의의 임대인은 이같은 법적 틈새를 노려 전입신고일 당일 질권을 설정한 뒤 잠적하는 경우가 많아지고 있다. 이 때문에 전입신고일을 계약 전날로 설정하고 점유개시까지 진행해 대항력 확보를 계약당일 0시로 맞추는 것이 중요하다.

특히 계약 당일에는 잔금을 치루기 직전, 반드시 마지막으로 등기부등본을 확인해야 한다. 등본의 을구(소유권외 권리)를 확인해 임대인이 근저당 질권 등을 설정한 것이 있는지 확인한 뒤 잔금을 지급하면 된다. 마지막으로 주택전월세신고와 전세보증금 보증에 가입하면 된다.

쎈 법률사무소 이시훈 변호사는 "전입신고일 당일에 근저당이 설정되는 사기사건은 꾸준히 계속되는 이유가 현행법이 세입자가 아닌, 채권자인 금융권을 우선시하기 때문"이라며 "점유와 전입신고를 계약일 이전으로 하는 등의 특약을 생각해볼 수 있지만, 근본적인 방안은 검사가 구속수사를 원칙으로 전세사기에 대해 강력하게 수사하는 것"이라고 지적했다.

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