임대차인 갈등 키운 임대차보호법…계약갱신청구권 vs 원상회복청구권

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부가 세입자 보호를 위해 추진한 임대차보호법이 정작 임대인과 임차인간 갈등을 키우고 있다. 임차인이 계약갱신청구권을 놓고 위로금, 이사비 등을 요구하는 경우가 많아지자 임대인은 원상회복청구권을 통해 수리비를 높게 받아내며 맞대응하는 것이다.

특히 임대인과 임차인간의 갈등 속에 임대차 3법의 마지막을 장식할 임대차 신고제 시행이 코앞으로 다가오면서 전세 거래절벽 우려도 나온다. 전월세 상한제로 전세가격 인상이 제한되면서 집주인들은 전세 대신 월세로 돌리고 있기 때문이다.

◆ "계약갱신청구 안할 테니 위로금 달라" vs "바닥 찍혔으니 수리비 내야"

28일 대한법률구조공단에 따르면 지난해 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 임대료 증액 및 계약갱신 관련 조정 건수는 155건으로 2019년(48건)의 3.2배 수준이다. 임대차법 관련 상담 건수는 지난해 1만1천589건으로 전년(4천696건)의 2배를 넘었다.

임대차 분쟁 관련 상담 건수 역시 큰 폭으로 증가했다. 지난해 7월 425건에서 임대차법 시행 직후인 8월 무려 8천100건으로 증가했다. 이후 지난달까지 평균 7천여건을 유지하고 있다. 임대차법 이후 법적 권리와 의무 등이 구체화되면서 사소한 갈등들이 터져나오고 있는 것이다.

부동산 커뮤니티 등에는 임대인과 임차인간 갈등 글이 매일같이 이어지고 있다. 계약만료 한달 가량을 앞두고 기존 계약갱신 의사를 번복해 주택처분계약이 어려워졌다고 호소하는 임대인이 늘고 있다. 이를 빌미로 이사비 등 위로금을 요구한다. 또 작은 하자에도 막무가내식 하자보수 요구를 쏟아내는 식이다.

반면, 임대인은 원상회복청구권으로 맞서고 있다. 민법상 임차인은 차용물인 임대목적물을 반환시 원상회복해 반환해야 할 의무가 있다. 물론 시간 경과에 따른 상태의 악화와 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관해서는 귀책사유가 없다면 원상회복의무에서 제외된다.

하지만 임대인은 바닥 긁힘 자국이나 타일 오염, 벽지 훼손 등을 최대한 구체적으로 지적한 뒤 이에 대한 원상회복 비용을 요구하는 것이다. 이 밖에도 임대인은 전세상한이 제약됨에 따라 임차의 하자보수에 제때 응하지 않고 있다.

◆ 6월부터 전월세 신고제 시행…전세난 심화 가능성

여기에 더해 다음달부터 전월세 신고제가 시행된다. 전월세 신고제는 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 넘기면 계약내용을 신고하도록 한 제도다. 임대인은 보증금을 마음대로 올리지 못하는 상황에서 전월세 신고제 도입을 꺼리고 있다. 서울을 중심으로 전세공급이 줄어들었고, 전세가격이 들썩거리는 모습이다.

부동산 아실(아파트 실거래가)이 집계한 서울 아파트 전세물량은 1년 전 4만9천320건에서 최근 2만1천200건으로 무려 2만건 넘게 줄어들었다. 이에 따라 전세가격은 떨어지지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 이번주(24일 기준) 서울 아파트 전세가격은 0.04% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭을 키웠다.

신고가도 속출하고 있다. 동작구 '사당자이' 전용 84㎡는 최근 이전 신고가 6억2천만원에서 6억5천만원으로 증가했다. 서울 영등포구 아트로타워스퀘어 전용면적 59㎡는 이존 최고가 7억5천만원에서 무려 8억2천300만원에 전세가 거래되기도 했다.

이는 자연스럽게 전세거래 절벽을 불러왔다. 서울부동산광장에 따르면 지난해 8월부터 지난달까지 9개월 동안 서울 아파트 전세거래는 8만2천847건으로 집계됐다. 2019년 8월~2020년 4월 9개월간 거래량(10만3천250건)과 비교해 20% 줄어들었다.

서울 영등포구 A 공인중개사는 "최근 임대인과 임차인의 분쟁으로 많아지면서 전세계약 당시 특약사항을 구체화하다가 거래가 깨지는 경우가 한두번이 아니다"며 "임대차보호법으로 분쟁은 갈수록 심화되고 전세 매물은 줄어들고 점차 전세가 사라질 것이라는 우려도 나오고 있다"고 말했다.