부동산 핫하지만 리츠로는 '수익률 성에 안 찬다'

[아이뉴스24 류은혁 기자] 저금리 기조에 힘입어 부동산 리츠(REITs)가 새로운 투자처로 주목받았지만 주가가 공모가를 밑도는 리츠가 속출하는 등 1년만에 인기가 뚝 떨어졌다.

코로나19 펜데믹(세계적 대유행)으로 촉발된 주도주 뒤바뀜 현상에 따라 안전자산인 리츠에 대한 관심이 식은 것이 주가 하락에 불을 붙인 것으로 분석된다.

6일 한국거래소에 따르면 전날 유가증권시장에 상장한 이지스레지던스리츠와 미래에셋맵스리츠는 공모가보다 10% 낮은 4천500원에 시초가로 시작해 각각 4천190원과 4천350원에 거래를 마쳤다. 이날도 4천280원과 4천600원에 마감, 공모가를 훨씬 하회했다.

이지스레지던스리츠는 부동산 전문 자산운용사인 이지스자산운용이 국내 최초로 출시한 임대주택 기반 리츠로, 인천 소재 '부평더샵' 관련 지분증권에 투자하는 상품이다.

미래에셋맵스리츠는 미래에셋자산운용의 첫 번째 리츠로, 경기도 광교신도시 핵심 상권에 위치한 센트럴푸르지오시티 상업시설에 투자한다.

시장에선 두 리츠 모두 일반투자자 대상 청약에서 아쉬운 성적을 거뒀던 터라 상장 초반 부진은 예상된 결과였다는 반응이다. 이지스레지던스리츠의 공모주 청약 경쟁률은 2.6대 1에 불과했고, 미래에셋맵스리츠는 9대 1에 그쳤다.

리츠가 부진을 면치 못하고 있지만 하반기에도 공모리츠의 주식시장 입성이 줄을 이을 예정이다. 다양한 포트폴리오를 담은 ▲제이알글로벌리츠 ▲코람코에너지플러스리츠 ▲디앤디플랫폼리츠 ▲신한서부티엔디리츠 ▲이에스알켄달스퀘어리츠 등이 상장을 기다리고 있다.

이들 리츠는 다양한 기초자산을 담았다는 것이 특징이다. 그동안 상장 리츠들은 오피스나 유통센터를 기초자산으로 재간접 투자하는 방식이 대부분이었으나 하반기 상장 예정인 리츠들은 주유소와 물류센터들을 기초자산으로 해 직접투자에 나서기도 한다.

다만 리츠시장에 대한 투자자들의 관심은 어느 때보다도 얼어붙은 상황이다. 증권가에선 코로나19 사태 이후 수혜가 기대되는 바이오와 비대면 소비 관련 종목들이 투자자들의 관심을 받으면서 공모리츠가 힘을 못쓰고 있다는 분석이다.

장문준 KB증권 연구원은 "코로나19 사태 이후 글로벌 리츠가 전반적인 부진하는 등 국내 상장 리츠 역시 동일한 어려움을 겪고 있다"면서 "정상적인 경제활동이 이뤄지지 않으면서 배당금을 축소하거나 생략하는 리츠가 나타나는 등 리츠에 대한 디스카운트가 지속되고 있는 상황"이라고 진단했다.

전문가들은 공모리츠 투자에 있어 중장기적으로 접근할 필요가 있다고 조언했다. 특히 코로나19 장기화 속에서 장기계약을 통해 임대수입의 안정성을 확보할 경우 결과적으로 투자자에게 안정적인 배당수익률로 돌아온다는 점에서 투자포인트가 될 수 있다고 설명했다.

김치호 한국투자증권 연구원은 투자자 입장에서 우선적으로 살펴볼 요소는 리츠가 편입한 부동산 '입지'와 '임차인 확보'라고 강조했다.

김 연구원은 "입지는 부동산 가치를 결정하는 가장 중요한 요인이기에 좋은 입지에 위치한 부동산은 향후 임대료 인상 가능성이 높아 임대수익이 높아질 수 있다"고 말했다.

이어 "안정적인 임차인 확보도 중요하다"며 "아무리 부동산 입지가 좋더라도 원하는 임차인을 구하지 못하면 임대수익을 발생시킬 수 없다"면서 공모리츠 투자에 앞서 입지와 임차인 구성을 살펴볼 것을 조언했다.