올해 수도권 매매價 '상승'…도심정비사업 물량 '분상제 효과'

[아이뉴스24 김서온 기자] 올해 수도권 매매시장이 꾸준히 상승세를 유지할 것으로 전망됐다. 특히 분양가 상한제로 인해 분양가와 주변시세 편차가 큰 지역의 실수요자, 투자자들의 관심이 집중될 것으로 분석됐다.

LH는 22일 공식 유튜브를 통해 진행한 '2020 투자설명회'에서 이 같은 내용을 골자로 한 '최근 부동산 이슈분석, 시장전망' 특강을 실시했다.

이날 '최근 부동산 이슈분석과 2020 시장전망' 특강 강연자로 나선 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 올해 일반매매시장은 서울과 인천, 경기도 등 전반적으로 상승세를 유지할 것이라고 전망했다. 지방의 경우에도 지역별 편차는 있으나, 상승반전이 예상되는 상황이다.

또한 분양시장은 전반적으로 양극화 현상이 마무리 단계에 접어들면서 도심 정비사업 물량에 관심이 집중될 전망이다. 분양가 상한제와 HUG의 고분양가 관리로 분양가와 주변시세 편차가 크게 발생함에 따라 올해 서울 도심 분양시장은 높은 경쟁률을 기록하며 투자자들과 실수요자들의 관심이 집중될 것으로 내다봤다.

전세시장 역시 상승반전이 예상되는 상황이다. 서울의 경우 전세 안주 수요가 늘어 남에 따라 전셋값 상승전조를 보이고 있다.

특히, 전 지역이 투기과열지구로 묶인 서울은 이미 주요 단지들의 매매가가 고점을 찍음에도 불구하고, 중심지역의 집중력이 강화될 전망이다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "동에서 서로 W자로 흐르는 한강을 끼고 있는 한강변 가치가 주택시장의 핵심 역할을 한다"며 "용산과 건대 성수, 반포, 압구정을 비롯해 고덕, 하남, 여의도까지 형성된 한강 벨트가 서울 중심지 역할을 할 것"이라고 말했다.

이어 "고양시, 부천, 광명, 과천, 판교, 분당, 하남, 구리 남양주 등 서울 접경지역과 유일하게 서울 접경지역이면서도 규제 지역이 아닌 부천, 인천 송도쪽 부동산 시장이 활성화되고 있다"고 덧붙였다.

지방 부동산시장 역시 올해 상승세가 기대된다. 박 수석전문위원은 "대전과 세종시가 올해 가격이 많이 오르고 있다. 부산, 창원, 대구지역이 지방 부동산 시장의 중심인데, 원주지역도 미분양 물량이 감소하면서 기지개를 켜고 있다"며 "지난해 약세를 보인 경남, 강원도 지역이 바닥에서 탈피하는 움직임을 보이고 있으며, 기타 지방은 바닥을 지나 상승 초입단계에 진입했다"고 분석했다.

분양가 상한제 유예 기간이 오는 7월28일까지 3개월 연기됐지만, 분양가 자체는 올라가지 않는 양상이 고착화되면서 올해 분양시장도 뜨거울 전망이다.

박 수석전문위원은 "코로나19 사태로 매수 관망세가 짙어지고 침체국면 초입에 접어들었지만 분양시장 만큼은 분양가 상한제와 허그의 분양가 심사가 체계적으로 이뤄지고 있다"며 "이에 따라 상대적으로 주변 시세에 비해 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 신규 분양 단지들은 수백대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있다. 현재 분양을 받는 것은 2~3년 이후의 시장을 염두에 두고 구매한는 것이기 때문에 경쟁력이 매우 크다고 볼 수 있다"고 말했다.

또한 서울지역의 경우 소형가구의 증가와 노후주택 비율이 높아 신규 분양단지에 대한 관심이 더 집중 될 것으로 나타났다. 통계청에 따르면 전국 1인 가구 비중은 지난 2017년 28.5%에서 2019년 29.8%로 늘었다. 오는 2047년에는 37.3%(832만 가구)까지 확대될 것으로 추정된다.

박합수 KB부동산 수석전문위원은 "1~2인가구 비중이 꾸준히 늘어나면서 주택시장에서도 중소형 특히 소형이 대세로 떠오를 것"이라며 "또 서울은 주택유형 중 아파트 비율이 58%로 전국 평균을 하회하고, 20년 이상 노후주택 비율이 45.1%(130만호) 수준으로 새 아파트에 대한 선호도가 높다"고 말했다.

이어 "신규 분양단지 아파트는 향후 4~5년 내에 현재보다 선호도가 더 높아질 수 밖에 없다"며 "서울 주변 신도시 개발도 마무리되면서, 재건축·재개발 위주로 사업이 집중된다. 도심 등 미래가치가 높은 지역 위주의 옥석가리기가 필요하다" 덧붙였다.

수도권 아파트 입주 물량 감소가 예상되면서 올해 전세값 상승도 불가피하다. 국토교통부와 부동산114자료에 따르면 올해 서울에서는 4만3천173세대, 경기도에서는 12만453세대의 입주가 진행된다. 오는 2021년에는 서울 2만2천977세대, 경기도 8만9천537세대가 2022년에는 서울 1만2천732세대, 경기도 5만4천643세대의 입주가 예정돼 물량이 서서히 줄어들고 있다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "입주물량이 서서히 감소하고, 전세 눌러앉기 현상이 발생하면서 서울 전세값 상승이 예상된다. 물량이 줄어들게 되면 전세가격이 불안정해 질 수 있다"며 "일반매매시장은 올 한해에도 수도권 전체의 상승세가, 분양시장은 분양가와 주변시세의 편차로 인해 도심 정비사업 물량의 인기가 높아 질 것"이라고 전망했다.