임대차·매매시 주고받는 '가계약금', 당사자 간 사전협의 필수

[아이뉴스24 김서온 기자] 주택 임대차나 매매거래시 계약에 앞서 주고받는 가계약금 관련 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 거래 당사자 간 협의가 충분히 이뤄지고 중개사가 확실히 조정해 놓아야 하지만, 불명확한 합의로 피해가 발생하기 쉽다.

10일 부동산업계에 따르면 임대인·중개인과 예비 임차인, 매도인과 매수인 사이의 가계약금을 둘러싼 분쟁이 여전히 빈번하게 발생하고 있다.

가계약금이란 전·월세, 매매 등 부동산 거래에 앞서 임시로 계약하고자 가는 매물을 잡아두는 데 쓰이는 것으로 통상 전체 금액의 10%선 내외로 금액이 결정된다. 가계약금은 법으로 명시하는 부분이 아니므로 어떤 성격이냐에 따라, 그리고 거래 당사자 간 어떤 합의가 이뤄졌냐에 따라 반환 여부가 결정된다.

최재석 주택임대차분쟁조정위원회 상임조정위원(변호사)은 "가계약금 분쟁은 법적으로 어떻게 볼 것이냐에 따라 달라진다. 서로 가계약금을 주고받은 후 최종체결이 되지 않았을 때 문제가 생긴다"면서 "변심을 했건, 당사자 사정으로 불발이 됐건 계약이 안 됐을 때 돌려받을 수 있는지가 중요하다. 판례를 살펴보면 계약금과 같은 성격으로 돌려받지 못하는 예도 있고, 상호간의 합의에 따라 돌려받을 수도 있다"고 말했다.

전세나 매매 계약의 경우 금액 단위가 크기 때문에 계약 파기 시 피해를 예방하기 위해 본 계약에 앞서 가계약금을 주고받는 경우가 흔하다.

이보다 거래금액이 적은 월세 계약에도 가계약금을 요구하는 사례가 늘어나고 있다. 실제 1인 가구 거주 비율이 서울에서 가장 높은 관악구의 일부 공인중개업소에서는 방을 보러 오는 예비 임차인들이 방을 마음에 들어하면 30만~50만원의 가계약금을 걸 것을 강요하고 있다.

관악구 소재 내 한 부동산에 가계약금을 걸고 돌려받지 못한 20대 정 모씨는 "복학을 앞두고 학교 인근 원룸을 둘러보러 부동산에 들렀다. 괜찮다고 생각이 드는 방을 봤지만 다른 곳도 둘러보고 싶어 다시 오겠다고 하자, 오늘 당장 나갈 수도 있다면서 몇십만 원이라도 가계약금을 걸라고 해 50만원을 중개보조인에게 보냈다"면서 "이후 더 가까운 위치의 원룸을 보고 계약 의사가 생겨 앞서 가계약금을 걸었던 부동산에 다음날 찾아가 돌려 달라고 요구했지만, 계약을 파토낸 것이니 줄 수 없다고 해 결국 받지 못했다"고 말했다.

정 모씨는 이어 "이미 부동산에는 나와 같이 수십만 원의 가계약금을 걸고 돌려받지 못해 언성을 높이는 여학생이 먼저 와있었다. 뒤이어 찾아온 남학생 2명도 똑같이 가계약금 때문에 중개보조인과 말다툼을 했다"면서 "돈을 보낸 것도 잘못이지만, 앞뒤 설명 없이 몇 푼이라도 걸고 가는 게 이득이라는 분위기를 조장하니 그땐 불안한 마음에 어쩔 수 없었다"고 덧붙였다.

대다수 월세 임차인들이 집을 구하는 것이 처음이거나 실제 거래를 해본 경험이 없는 대학생·사회초년생이라는 점에서 계약절차에 대한 지식이 부족한 것은 당연하다. 또 자금 사정이 여의치 않은 상황에서 가계약금으로 낸 금액을 돌려받지 못하면 부담으로 작용할 수 밖에 없다.

이에 따라 아무리 소액의 금액이라도 가계약금의 성격과 이후 절차가 어떻게 되는지, 그리고 본인의 의사를 명확히 한 다음 지불해야 한다. 일반적으로 가계약금을 내면 계약 의사를 밝힌 것으로 간주해 다시 돌려받기 힘든 경우가 많다. 임대인 혹은 중개인이 선의로 돌려줄 수는 있으나 이런 경우는 극히 드물어 대다수가 돈을 떼이거나 소송까지 가는 상황도 발생한다.

최재석 변호사는 "가계약금과 관련된 분쟁은 월세 원룸뿐만 아니라 규모가 있는 아파트 전세계약, 심지어 매매에도 늘 문제가 된다"면서 "가계약금의 성격이 제일 중요하다. 예비 임차인이 계약이 안 되면 돌려받는 것을 희망한다는 의사를 내비쳤을 때 임대인 역시 틀어지면 돌려주는 식의 가계약금 반환 사례도 얼마든지 있다. 그러나 보통 임대인은 돌려주지 않아도 되는 것을 전제로 받기 때문에 당사자의 의사나 사전 합의가 제일 중요하다"고 설명했다.

가계약금 관련 분쟁을 방지하기 위해서는 중개업자에게서 이와 관련한 고지를 듣는 것이 가장 중요하다. 계약이 성사되지 않았을 경우, 혹은 임대인이 일방적으로 계약을 취소했는데도 가계약금을 돌려받지 못했을 경우 어떻게 해야하는지에 대해 자세히 물어봐야 한다. 만약 이런 절차가 제대로 이뤄지지 않았다면 중개사에게도 책임을 물을 수 있다.

최 변호사는 "임대차나 매매 거래 때 가계약금을 걸 것을 권유하는 공인중개사도 분쟁이 났을 경우 책임질 필요가 있다"면서 "특히 사회초년생, 대학생의 경우 가계약금을 걸기 전에 내용을 숙지하고 종지 쪽지에라도 증거를 남겨놓아야 한다. 극단적으로 소송에 들어갔을 때 공인중개사의 확인내용이 중요한 단서가 될 수 있기 때문"이라고 조언했다.

최 변호사는 이어 "무엇보다 가장 중요한 것은 중개사를 통해 거래 할 때는 양 당사자가 가계약금의 성격이 어떻게 적용되는지 미리 정한 다음에 주고받도록 해야 한다"면서 "계약이 성립되지 않았을 때 돌려받을 수 없는지, 큰 문제가 발생하지 않는다는 전제하에 돌려 받을 수 있는지 서로 사전에 파악해 두는 것이 필수"라고 말했다.