수도권 알짜 고가단지 '급매+갭투자 물량' 실수요자·투자자 관심↑

[아이뉴스24 김서온 기자] 정부의 연이은 고강도 규제로 부동산 시장 거래절벽 현상이 이어지고 있는 가운데, 서울 아파트값 하락폭이 커지고 있다. 시장의 거래가 끊기면서 냉기가 흐르고 있지만 서울·경기·인천 등 수도권 대단지 중심으로 소량의 급매물이 거래되고 있다. 특히 전세를 낀 갭투자 급매물량이 하나둘 나오면서 수요자들의 관심을 끌고 있다.

4일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.03% 떨어져 19주 연속 하락했다. 신도시와 경기, 인천의 매매가 역시 각각 –0.03% 변동률을 기록했다. 전세가격은 서울과 신도시, 경기·인천 모두 하락세를 이어갔다. 서울이 0.03% 하락했고, 신도시와 경기, 인천은 각각 0.08%, 0.03% 떨어졌다.

지난달 29일 오전 서울 송파구 공인중개사 사무실 앞에는 '급매' 안내 게시물이 부착돼 있다. [뉴시스]

봄 이사철과 2~3년 전 분양된 단지의 입주시기가 다가옴에 따라 실수요자 중심의 임대차 시장은 거래량이 넘치고 있지만, 지난달 28일 기준 올 1분기 매매 거래량은 5천39건으로 전·월세(5만2천634건) 거래량의 10분의 1수준에 그친 것으로 집계됐다. 부동산114 관계자는 "전세가격 안정세와 주택담보대출 규제 영향으로 매매 전환 수요가 크게 줄어든 것으로 풀이된다"고 설명했다.

부동산 시장 침체기조가 유지되고 있는 와중에, 일부 수도권 대장주 단지들 사이에서 가격이 내려간 급매물에 전세임대가 낀 '갭투자 물량'이 시장에 나오고 있다.

갭투자란 주택의 매매가와 전세가의 차이가 적은 매물을 전세를 낀 상태로 매입하는 투자 방식을 의미한다. 실제로 매입한 집에 거주하지는 않고, 전세 임대로 공급하다가 집값이 오르는 시기에 매도해 이익을 취하는 투자법이다. 8·2 부동산대책에 이어 지난해 발표된 9·13 부동산대책까지 각종 규제가 시장을 강타하면서 부동산 황금기에 성행하던 갭투자가 줄어드는 듯 보였지만, 최근 일부 단지 급매 물량을 중심으로 풀리고 있다.

수도권 일부 단지 중심으로 전세 낀 갭투자 급매물건이 나오고 있다. [김서온 기자]

서울 강남구 도곡동 A아파트의 경우 전용면적 84㎡ 12억원대의 급매물건이 8억5천만원의 전세를 낀 상태로 갭투자가 가능하다. 또 경기도 과천 핵심입지의 B아파트는 전용면적 85㎡ 급매물이 매매가 8억5천만원에 6억5천만원의 전세를 안고 갭투자 가능한 물량으로 시장에 나와있다. B단지와 가까운 곳에 있는 C아파트 역시 전용면적 109㎡ 급매물이 11억2천만원의 가격에 8억 전세를 끼고 매입할 수 있다. 따라서 3곳의 단지는 전세임대를 준 상태에서 각각 3억5천만원, 2억원, 3억2천만원의 금액으로 주택을 구매할 수 있다.

이번 정부의 8번째 부동산 정책이자, 고강도 규제가 포함된 9·13 부동산대책 이후로 다주택자들과 투기수요가 갭투자에 뛰어들기는 쉽지 않은 분위기다. 3주택자 이상, 조정대상지역 2주택자 이상 보유자에 최고 3.2%의 종부세가 중과되고, 2주택자 이상 세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주택에 대한 주담대가 금지 되는 등 투기수요와 다주택자들에 대한 추가 시장 유입에 대한 길목을 막았다.

그러나 최근 갭투자가 가능한 급매물량은 현금보유자들과 대책 이전 주택구입을 망설였던 전·월세 거주 무주택자들을 중심으로 수요가 꾸준이 이어지고 있는 것으로 나타났다. 특히 수도권 황금입지에 실거주에도 적합하고, 이미 시장에서 투자가치를 인정받은 매물이 나오면 이른시일내에 팔리고 있다.

서울 강남 도곡동의 한 공인중개업소 관계자는 "세 부담이 커진 집주인들이 전세 계약이 끝나지 않은 매물을 시세보다 저렴한 가격에 내놓고 있다"면서 "많은 물량이 나오는 것은 아니지만, 2억~3억원대에 매입이 가능한 동시에 전세수요가 높은 지역이라 나오는 즉시 빠르게 빠지는 편"이라고 말했다.

특히 고강도 규제 이전 집을 살까 말까 고민하다 아직 구매하지 못한 무주택자들이나 이미 대출을 받은 상태에서 현금을 보유하고 있던 수요자들에게는 지금 알짜 입지의 단지 갭투자 급매물 투자에 '적기'라는 분위기다.

업계 관계자는 "최근 서울·경기권 대장주 단지들에서 하나둘 나오는 급매물 중 전세를 끼고 있는 물건은 예전만큼 적은 투자금은 아니어도 전세금을 제외하고 2억원대에서 4억원이면 가능하다"면서 "9·13대책 이전에 매입을 고민하던 현재 전·월세 거주형태의 무주택 수요자들이나, 현금보유량이 높고 종부세 등 세 부담이 없는 수요자들이 눈여겨 볼 만하다. 다만, 좋은 입지에 투자 가치가 인증된 곳이라도 무리하지 않을 정도로 자금을 융통하고, 추후 입주여부와 계획, 세부담이 커지지는 않을지 여부 등을 꼼꼼히 고려하는 것도 중요하다"고 말했다.

김서온 기자 summer@inews24.com