[팩트체크] 계속되는 토지보상비 갈등…버티는 게 유리하다?


버틸수록 감정평가액 상승…다만 이주대책·생활보상 등 불이익 가능성도

[아이뉴스24 이영웅 기자] 3기 신도시 등 토지보상 문제를 놓고 사업시행자와 토지소유자간의 갈등이 매번 반복되고 있는 가운데 어떻게 해야 토지보상을 제대로 받을 수 있을지를 놓고 관심이 쏠린다.

더욱이 일부 커뮤니티에서는 토지 소유자들에게 토지보상비를 더 받으려면 버티라는 조언도 하고 있다. 결론적으로 말하자면, '버티면 보상금액을 더 높게 받을 수 있다'는 말은 대체로 사실이 아니다.

1일 업계에 따르면 3기 신도시가 들어서는 경기 고양 창릉지구(창릉신도시) 토지보상이 본격화한다. 최근 해당 지구에 대한 감정평가가 마무리됐다. 당초 지난해 보상협의를 진행할 계획이었지만, 갈등이 빚어지면서 일정이 늦춰졌다.

LH 직원들의 땅투기 논란이 빚어진 경기 시흥시 과림동 현장 [사진=국회사진취재단]

소유자들은 보상가격 현실화를 주장하며 국토교통부를 상대로 지구계획 취소청구 소송을 제기한 상태다. 이들은 그린벨트 농지가격으로 보상가격이 정해지면서 수조원대의 막대한 개발이익에 대한 보상이 배제되는 것은 불합리하다고 주장하고 있다.

개발이익 상당부분은 수십년간 개발이 막혀 소유자의 고통에 대한 것이라는 점인데 이를 간과하고 심지어 소유자 의견조차 제대로 듣지 않았다는 것이다. 다른 지역에서도 사업시행자와 소유자간의 크고 작은 마찰이 이어지고 있다.

현재 하남교산과 부천대장은 보상협의에 불복한 소유자들은 관할 및 중앙토지수용위원회의 수용재결 및 이의재결 절차를 밟고 있다. 남양주 왕숙1과 왕숙2의 토지보상 진행률은 이제 절반을 막 넘겼다.

보상은 크게 보상협의→사업인정→수용재결→이의재결→행정소송 순으로 진행된다. 특히 보상에서 사업인정일은 가장 중요한 기준시점이 된다. 사업인정이란, 특정 사업이 공익사업임을 판단하고 사업시행자에게 수용권을 설정해주는 행위다. 사업시행자는 사업인정일 이후 재결을 거쳐 토지 등의 강제취득권이 생긴다.

협의는 사업인정 이전에 소유자와 시행자가 자체적으로 합의해 수용 목적물을 취득하는 것으로 임의적 합의를 바탕으로 한다. 협의보상평가는 계약시점 이전의 인근 용도지역과 이용상황 등이 유사한 표준지공시지가를 기준으로 결정된다.

수용재결과 이의재결 보상평가는 사업인정 이전 표준지공시지가를 기준으로 결정된다. 사업인정일 이전 가격을 기준으로 평가해야만 해당 사업으로 인한 개발이익을 배제할 수 있기 때문이다. 즉, 버티더라도 과거 사업인정일 이전의 공시지가가 기준이 되기 때문에 실익이 크지 않다는 의미다.

물론 토지가격 상승 시기에 통상 보상협의 평가액이 100원이라면 수용재결은 105원, 이의재결은 110원 가량으로 평가된다. 수용재결이나 이의재결 감정평가에서 해당 토지 감정평가액이 90원으로 줄어들더라도 재산권 보호를 위해 최소 100원으로 평가가 되는 만큼 가격 자체로는 손해를 보지는 않는다.

문제는 소유자가 버틸수록 이주대책이나 생활보상 등을 제대로 받지 못할 수 있다는 점이다. 대법원은 보상계획공고일을 기준으로 협의계약 체결일까지 당해 주택에 거주했는지 여부를 고려해 분양아파트 면적에 차등을 주는 방식으로 이주대책을 수립한 사업시행자의 재량권을 폭넓게 인정하기도 했다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 "감정평가를 할수록 누락된 부분의 반영으로 평가액이 상승하지만, 법에는 개발이익배제 조항이 있고 이주대책 등에서 불이익이 있을 수 있는 만큼 사업지별로 따져야 한다"며 "토지보상 갈등이 계속되는데 해외사례처럼 시세대로 평가하는 방안도 고려해야 한다"고 말했다.

/이영웅 기자(hero@inews24.com)







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