'임대차3법' 시행 한 달…전세 '소멸', 월세 '가속화'

[아이뉴스24 김서온 기자] 지난 7·10 부동산대책을 통해 '임대차3법'이 시행되고 있다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 지난달부터 시행되고 있으며, 전월세신고제는 오는 2021년 6월부터 시행 예정이다.

임대차3법의 핵심은 계약갱신청구권(2+2년)과 전월세상한제(5% 이내)인데 이는 임차인의 안정적인 거주환경 마련에 초점을 두고 있다. 반면, 임대인 입장에서는 재산권 행사가 제한된다는 점이 시장의 이슈로 주목받았다.

7일 직방이 임대차3법 시행 후 1개월이 지나간 현재 임대시장의 변화에 대해 살펴본 결과 법 시행을 전후로 지난 7월과 8월 서울에서는 각각 8천827건과 5천99건의 전세거래가 발생했다. 이 중 동일단지와 면적에서 같은 기간 모두 거래가 발생한 1천596개의 사례가 조사에 활용됐다.

강동구 명일동 삼익그린2차 전용 107㎡의 경우 지난 7월 6억5천만 원에 전세 계약이 체결됐으나, 지난달 8억9천500만 원에 계약되며 한달 만에 2억4천500만 원 가량 상승했다.

송파구 잠실동 우성 전용 131㎡도 7억5천만 원에서 9억8천만 원으로 2억3천만 원 가량 올랐다. 성동구 금호동1가 벽산 전용 114㎡도 약 2억2천만 원 오른 가격에 거래(6억3천만 원→8억5천만 원)된 것으로 나타났다.

전셋값 상승은 준공 연한이나 가격대와 상관없이 고르게 나타났다. 위례2차아이파크(108.14㎡, 1억9천만원↑)나 금천롯데캐슬골드파크(60.00㎡, 1억8천500만원↑)등 신축에서도 단기 전셋값 상승 현상이 나타났으며, 타워팰리스나 압구정 한양과 같은 초고가아파트에서도 비슷한 모습을 보인다.

우수한 교육 여건으로 임차인들의 선호가 높은 대치동에서는 대치아이파크 전용 119㎡가 지난 7월 18억 원에서 8월 19억5천만 원 1억5천만 원 상승했다. 래미안 대치하이스턴 전용 110㎡는 약 1억 원 전세가격이 올랐다. 우성1차와 은마의 경우 전용 85㎡는 5천만 원 상승하며, 전반적으로 대치동의 전셋값 상승을 이끌고 있다.

타워팰리스와 한라비발디 등은 지난 7월 대비 8월 전셋값이 상승했으나 도곡렉슬은 하락한 것으로 나타났다. 지난 7월 고점에 거래된 점도 있으나 지난달에는 전세 대신 월세로 계약된 경우가 다수 발생, 전세매물들이 월세로 전환 거래됐기 때문이다.

중저가 아파트가 밀집한 금관구(금천·관악·구로)와 노도강(노원·도봉·강북)에서도 전세가격이 상승했다. 관악구 봉천동 관악파크 푸르지오 전용 85㎡는 지난 7월 최고 4억5천만 원에 거래됐던 가격이 지난달 최고 6억 원에 거래됐다. 노원구 상계동 '비콘드림힐3' 전용 85㎡도 3억5천만 원에서 1억5천만 원 오른 5억원에 지난달 전세 거래 됐다.

서울 강북권의 신흥 주거지로 떠오른 마용성(마포·용산·성동)에서도 지난달 전세 거래 가격이 높아진 사례가 조사됐다. 마포구 중동 울트라월드컵 전용 85㎡는 지난달 5억8천만 원에 거래되며 지난 7월 최고가와 비교해 1억3천만 원 가량 올랐다. 용산에서는 왕궁 전용 102㎡ 전세는 지난 7월 최고 6억5천만 원에 거래됐지만, 지난달 4억5천만 원에 거래되며 9천만 원 가량 올랐다.

지난달 전체적으로 전셋값이 상승하지는 않았다. 단지별로는 소형면적 중심으로 월세 거래가 발생하며 오히려 지난 7월 거래가격보다 8월 거래가격이 낮은 사례가 관측되기도 했다. 또한, 임대차3법 시행에 따른 불안 등으로 지난 7월 미리 높은 가격에 거래됐고, 지난달 신규 재계약 등에 따라 낮은 가격도 분석에 포함되며 전세 거래 시장은 혼조세를 보였다.

임대차3법 시행 한 달, 임대시장의 가장 큰 변화는 바로 시장에 전세매물이 희소하다는 점이다. 지난 2년간 서울 아파트 가격이 급격히 상승하며, 절세에 대한 니즈가 증가했는데 양도세 비과세 요건이나 장기보유특별공제의 혜택을 받기 위해 필수 거주요건이 이번 7·10대책에 포함됐다.

또한 조합설립이 되지 않은 정비구역은 조합원 분양을 받기 위한 필수요건으로 2년 거주요건이 추가됐다. 결국 이 같은 점이 임대인들의 실거주를 가속화시키고 있으며, 시장에서 전세매물의 감소로도 이어졌다.

직방 관계자는 "전세 시장이 불안정할 때마다 항상 나오는 시장의 이슈는 전세시장의 소멸과 월세시장의 도래"라며 "시장에서 전세매물은 급감했고, 월세물건은 급증한 사실을 확인할 수 있다"고 말했다.

이어 "다만, 이런 현상은 지난 2012년에도 발생했다. 당시 전세매물의 감소로 전세시장이 소멸할 것이라고 했는데, 결국 전세시장은 현재까지 유지되고 있다"며 "현재와 같은 대출 규제상황에서는 결국 전세라는 일종의 사금융제도를 통해 주택을 매입할 수밖에 없는 구조이며, 거주의 안정성 측면과 부동산의 미래가치라는 투자자들의 시각을 고려하면 전세시장은 축소되더라도 소멸하지는 않을 전망"이라고 덧붙였다.