'3중 규제'에 갇힌 동탄·기흥·구리…가심비 좋은 오산·다산으로 유턴

[아이뉴스24 정승필 기자] 정부가 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 '3중 규제'로 전격 묶었다. 상반기 내내 집값과 거래가 가파르게 뛴 뒤에야 나온 후행성 조치다. 시장 유동성은 벌써 규제지역 생활권과 광역교통망을 공유하면서도 가격부담은 상대적으로 낮은 오산, 평택 고덕, 남양주 다산 등으로 방향을 틀고 있다.

1일 부동산업계에 따르면 정부는 전날 동탄·기흥·구리를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했다. 효력은 이날부터 발생한다. 경기도는 5일부터 내년말까지 토지거래허가제를 적용한다.

부동산시장에서는 이번 규제이후 전형적인 '선 긋기식 풍선효과'를 우려하는 목소리가 높다. 지난해 10·15대책으로 서울 전역과 경기 주요지역이 묶이자 당시 비규제지였던 동탄·기흥·구리로 매수세가 옮겨 붙은 전례가 있어서다.

이번 규제지역 편입으로 유동성은 다시 인근 비규제지역이나 집값 진입장벽이 낮은 외곽지역으로 향할 가능성이 높다는 분석이다.

전문가들은 다음 풍선효과 향방이 수요성격에 따라 엇갈릴 것으로 보고 있다. 동탄·기흥은 반도체벨트 배후수요와 광역교통망 호재가 이끈 '경기 남부형 과열'에 가깝다. 반면 구리는 서울 규제를 피해 들어온 수요가 별내선 개통, GTX-B 노선신설, 한강변 개발 기대를 타고 몰린 '서울 대체지형 과열'로 볼 수 있다.

이에 따라 다음 매수세는 한 곳으로 쏠리기보다 수요 성격에 따라 갈릴 전망이다.

경기 남부권 대체지로는 동탄·기흥 생활권과 맞닿은 병점·오산이 첫손에 꼽힌다. 동탄 대비 가격메리트가 있는 데다 삼성전자 화성캠퍼스와 동탄테크노밸리 등 인근 산업단지 출퇴근이 용이해 실수요층이 두텁다. 여기에 수도권 전철 1호선(경부선)과 SRT 동탄역 접근성도 갖췄다.

평택 고덕·지제권도 잠재 후보군이다. 삼성전자 평택캠퍼스 영향권이고 동탄·기흥보다 가격이 낮다. 게다가 SRT 지제역을 통한 서울 접근성도 우수한 편이다.

구리 규제에 따른 반사이익은 남양주 다산·별내신도시로 쏠리는 모양새다. 2024년 별내선(8호선 연장)이 개통하면서 잠실 접근성이 크게 개선된 데다 서울 동북권 출퇴근 수요를 공유하면서도 구리보다 가격부담이 낮기 때문이다.

시장온기는 이미 분양시장 현장데이터로 확인된다. 오산 내삼미동 '북오산자이 리버블시티'는 지난 1월 분양이후 미분양으로 남았던 잔여물량 대부분이 최근 계약완료됐다. 계약자 40% 상당이 동탄 인근 거주자로 파악돼 규제전 이탈수요를 흡수했다는 평가다.

오산지역 한 공인중개사는 "규제발표 이후 동탄진입을 저울질하던 3040대 청약문의와 신규단지 갈아타기를 고민하는 50대 상담이 급증했다"며 "규제 반사이익으로 인근 비규제지역 청약 경쟁률은 당분간 고공행진을 이어갈 것"이라고 내다봤다.