'반도체 머니' 몰린 동탄, 조정대상지역·투기과열지구 '규제 사정권'

[아이뉴스24 박은경 기자] 경기 화성 동탄신도시 집값 과열 양상이 임계치를 넘어서면서 정부의 추가 부동산 규제지역 지정이 초읽기에 들어갔다. 반도체 메가 클러스터 호재와 GTX-A 개통 효과, 서울 강남권 규제에 따른 풍선효과가 삼박자로 맞물리며 전국 최고 상승률을 갈아치운 결과다.

이미 조성대상지역과 투기과열지구 지정을 위한 정량요건을 모두 충족한 만큼 시장에서는 정부의 전방위 규제 칼날이 언제 떨어질지 예의주시하고 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째주(2~8일) 동탄구 아파트 매매가격은 전주 대비 1.98% 상승했다. 전국에서 가장 높은 상승률이다. 올해 누적 상승률은 7.19%에 달한다.

실거래가도 급등세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동탄역 인근 대표 단지인 '동탄역 롯데캐슬' 전용면적 84㎡는 지난 4일 22억2500만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 불과 4개월 전 같은 면적이 18억8000만원에 거래된 것과 비교하면 3억원 넘게 올랐다.

시장에서는 삼성전자 평택캠퍼스와 용인 첨단시스템반도체 국가산업단지 조성 기대감이 집값 상승을 이끌고 있다고 본다. 여기에 GTX-A 개통 효과까지 더해지며 실수요와 투자수요가 동시에 유입되고 있다는 분석이다.

실제 올해 3~5월 동탄구 집합건물 매수자 6119명 가운데 외지인은 2084명으로 전체의 34.1%를 차지했다. 서울 강남권 토지거래허가구역 확대 지정 이후 비규제지역으로 수요가 이동한 영향으로 풀이된다.

과열 양상이 이어지면서 시장에서는 동탄의 규제지역 지정이 시간문제라는 관측도 나온다. 한국부동산원 월간 주택가격동향에 따르면 동탄구는 지난달에 이어 이달에도 규제지역 지정 정량요건을 충족했다.

현행 기준상 조정대상지역은 최근 3개월 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를, 투기과열지구는 1.5배를 초과할 경우 지정 검토 대상이 된다. 동탄구는 두 기준을 모두 웃돌고 있다. 지난 3~5월 경기도 소비자물가 상승률은 1.38%였지만 동탄구 집값 상승률은 3.85%에 달했다.

이에 따라 정부도 시장 안정 대책 마련을 위한 관계부처 협의를 진행 중인 것으로 알려졌다.

규제지역으로 지정되면 대출과 세금 규제가 대폭 강화된다. 무주택자(처분조건부 1주택 포함)의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소되고, 유주택자는 사실상 신규 주택담보대출 이용이 어려워진다.

주택담보대출 한도도 줄어들고 양도소득세·취득세 중과가 적용된다. 재건축·재개발 등 정비사업 단지는 조합원 지위 양도 제한 등의 규제를 받게 된다. 정부는 토지거래허가구역 지정까지 포함한 이른바 '삼중 규제' 방안도 검토 중인 것으로 전해졌다.

다만 동탄만을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정은 쉽지 않을 것이란 전망도 나온다. 현행법상 국토교통부는 단일 시·도 내 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 권한이 없기 때문이다. 관련 법 개정안도 아직 국회 본회의를 통과하지 못한 상태다.

전문가들은 규제가 시행될 경우 단기적으로는 과열된 투자 심리를 진정시키는 효과가 있을 것으로 보고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "규제지역 지정으로 대출·세금 규제가 강화되고 갭투자 수요가 줄어들 경우 일정 부분 가격 안정 효과가 나타날 수 있다"고 말했다.

한 업계 관계자는 "동탄은 반도체 산업과 교통 호재, 서울 규제 풍선효과가 동시에 작용한 지역"이라며 "규제가 시행되더라도 수요가 완전히 사라지기보다는 평택·오산 등 인근 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 있다"고 말했다.