백석동 새 아파트 84㎡ 6억원 시대…“입지 프리미엄” vs “가격 부담”

[아이뉴스24 정종윤 기자] 충남 천안시 서북구 백석동 백석5구역 도시개발지구에 들어서는 ‘백석시그니처자이’가 청약시장의 시험대에 올랐다. 주력 평형인 전용면적 84㎡ 분양가가 발코니 확장비를 포함해 6억원 안팎으로 책정되면서다. 주변 기존 아파트 84㎡급 매매가격이 대체로 4억원대에 형성된 점을 고려하면 실수요자의 가격 수용 여부가 청약 흥행을 가를 핵심 변수로 떠올랐다.

GS건설이 백석5지구에 공급하는 백석시그니처자이는 13개 동, 지하 2층~지상 최고 28층, 총 1174가구 규모로 조성된다. 1블록 854가구, 2블록 320가구로 나뉘며 전체 물량이 일반분양으로 공급된다. 전용면적별로는 59㎡ 50가구, 63㎡ 27가구, 74㎡ 196가구, 84㎡ 819가구, 99㎡ 78가구, 115㎡ 4가구다. 84㎡가 전체의 약 70%를 차지하는 사실상 주력 상품이다.

8일 천안시에 따르면 1블록 84㎡ 타입의 3.3㎡당 평균 공급금액은 1726만3000원, 2블록 84㎡는 1699만9000원이다. 84㎡ 타입별 발코니 확장비는 1470만~1620만원 수준이다. 공급면적을 112~113㎡ 안팎으로 단순 환산하면 84㎡ 기본 분양가는 5억7000만~5억9000만원대다. 확장비를 더하면 5억9000만원 안팎에서 6억원대 초반까지 올라간다. 74㎡도 확장비를 포함하면 5억원 안팎, 99㎡는 6억원대 후반, 115㎡는 9억원대 중반 수준으로 추산된다.

가격 부담은 주변 시세와 비교할 때 더 뚜렷해진다. 네이버 부동산 매물 현황을 보면 백석동 일대 전용 84㎡급 아파트 매매 호가는 대체로 4억원대에 형성돼 있다. 천안백석2차아이파크 113㎡ 매매 호가는 4억3000만원, 실거래가는 3억9000만원 수준이다. 백석더샵 110㎡는 매매 호가 4억3000만원, 실거래가 3억5000만원대다. 천안백석아이파크3차 113㎡는 매매 호가 4억5000만원, 실거래가 4억2000만원 수준이다.

과거 백석동 주요 단지의 분양가 흐름과 비교해도 상승 폭은 크다. 천안백석2차아이파크는 2012년 3.3㎡당 700만원대 후반, 백석더샵은 2014년 3.3㎡당 800만원대에 분양됐다. 2022년 공급된 한화 포레나 천안노태는 1단지 3.3㎡당 1360만원, 2단지 1348만원 수준이었다. 백석시그니처자이 84㎡ 분양가는 3.3㎡당 1700만원 안팎이다. 2022년 천안노태 분양가보다 25% 이상 높고, 2012~2014년 백석동 주요 단지와 비교하면 10여 년 사이 두 배 이상 오른 셈이다.

입지 경쟁력은 분양사가 내세우는 핵심 강점이다. 백석시그니처자이는 불당동 신도심과 성정·두정동 구도심 생활권을 함께 이용할 수 있는 위치에 들어선다. 대형 유통시설, 천안시청, 갤러리아백화점 등 행정·상업·문화시설 접근성도 장점으로 꼽힌다. 한들초, 환서초, 환서중이 도보권에 있고 백석동·불당동 학원가도 가깝다. 산업단지 배후 수요가 있다는 점도 수요 기반으로 거론된다.

다만 부동산업계에서는 청약 성적을 낙관하기 어렵다는 시각도 나온다. 1174가구 규모의 대단지라는 점은 수요를 끌어낼 요인이지만, 주변 기존 아파트와 1억~2억원 안팎의 가격 차가 벌어질 경우 계약 단계에서 이탈자가 나올 수 있다는 것이다. 천안·충남·대전·세종 거주자가 1순위 청약을 할 수 있어 청약 대상은 넓지만, 지방 분양시장 관망세가 이어지는 상황에서 6억원 안팎의 분양가를 실수요자가 받아들일지는 별개의 문제라는 분석이다.

분양 관계자는 가격보다 신축 가치와 입지 희소성을 봐야 한다는 입장이다. 자이 관계자는 “정확히 말하면 확장비를 포함해 5억9000만원대”라며 “주변 20년 된 아파트와 같은 가치로 비교하기는 어렵다”고 말했다. 이어 “84㎡ 기준으로 보면 성성동 분양가와 비슷한 수준이고, 백석동은 공시지가도 높은 편”이라며 “백석동의 가장 큰 장점은 불당동과 가깝다는 점이다. 불당동 인근에는 개발 가능한 땅이 거의 없고, 백석동에서도 1000가구 이상 대단지가 들어설 수 있는 부지는 드물다”고 설명했다.

현장 반응은 엇갈린다. 백석동 한 부동산 관계자는 “백석동은 생활 인프라와 산업단지 배후 수요를 갖춘 지역인 것은 맞다”면서도 “주변 84㎡급 아파트가 4억원대에 거래되는 상황에서 6억원 안팎의 분양가는 부담스럽게 느끼는 수요자가 적지 않을 것”이라고 말했다. 그는 “초기 청약 경쟁률보다 실제 계약률과 미분양 발생 여부를 지켜봐야 한다”고 했다.