"급매 움직일 수도"⋯토허제 유예 확대에 현장 기대감

[아이뉴스24 김민지 기자] 정부가 토지거래허가구역 내 세입자 있는 주택 전체로 실거주 의무 유예를 확대하면서 서울 부동산 시장에서는 거래 경색 완화 기대가 나오고 있다.

다만 갭투자 제한과 세제 강화 기조가 유지되는 가운데 시장에서는 단기적인 매물 확대보다 실수요 중심 거래 정상화에 무게가 실릴 것이라는 분석이 나온다.

12일 국토교통부는 현재 임대 중인 주택에 대해 임대차계약 종료일까지 매수자의 실거주를 유예하는 대상을 기존 일부 다주택자 매도 물건에서 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대한다고 밝혔다.

기존에는 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 내 입주해 2년간 실거주해야 했다. 앞으로는 발표일 기준 임대차계약이 체결된 주택이라면 최초 계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있게 된다.

다만 실거주 유예 대상은 발표일인 이날부터 계속 무주택 상태를 유지한 매수자로 제한된다. 정부는 신규 갭투자를 허용하는 것은 아니라는 입장이다.

이번 조치는 지난 2월 양도소득세 중과 유예 종료와 다주택자 대출 규제 강화 이후 나온 보완 조치의 연장선으로 해석된다. 다주택자 매물이 일부 시장에 출회됐지만 토지거래허가구역 내 실거주 의무로 실제 거래로 이어지지 못한 사례가 적지 않았다는 판단이 반영됐다.

최근 서울 아파트 거래량은 증가 흐름을 보이고 있다. 국토교통부에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 올해 △1월 5900건 △2월 5600건 △3월 6400건으로 최근 5년 평균인 4100건을 웃돌았다.

다주택자가 매도한 서울 아파트를 무주택자가 매수한 비율도 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%로 상승했다.

시장에서는 이번 조치의 영향이 초고가 시장보다는 전세를 낀 매물이 많은 중저가 구축 시장에서 상대적으로 크게 나타날 수 있다는 분석이 나온다. 세입자가 거주 중인 매물이 많고 실거주 목적의 무주택 수요층도 상대적으로 두텁기 때문이다.

성수역 인근 공인중개사 A씨는 "토허제 지역에서는 세입자가 있는 매물은 실거주 의무 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많았다"며 "입주 시점을 임대차 종료 시점에 맞출 수 있게 되면서 거래 가능한 매물은 일부 늘어날 수 있다"고 말했다.

다만 15억원 이하 중저가 지역에서는 체감되는 매물 증가 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 나온다. 전세와 매매가격 차이가 상대적으로 크지 않아 실수요자들이 세입자를 승계하는 매물보다 즉시 입주 가능한 매물을 선호하는 경우가 많기 때문이다.

성북구 장위뉴타운 인근 중개업소 관계자 B씨는 "중저가 지역은 투자 목적보다 실거주 목적 매수가 많다"며 "전세를 끼고 사는 매물보다 바로 입주 가능한 매물 문의가 더 많다"고 말했다.

시장에서는 이번 조치가 단기 가격 급등으로 이어질 가능성은 제한적으로 보고 있다. 정부가 발표일부터 계속 무주택 유지 조건을 걸면서 갈아타기 수요나 투자 목적 접근을 상당 부분 제한했기 때문이다. 토지거래허가제 자체도 유지된다.

강남권 고가 시장에서는 당분간 관망세가 이어질 것이라는 전망이 나온다. 남 연구원은 "직전 실거래가와 호가 간 괴리가 큰 강남권 고가 시장은 당분간 관망세가 이어질 가능성이 크다"며 "일부 한강벨트 지역에서는 중하위 지역 매도자들의 갈아타기 움직임이 나타날 가능성도 있다”고 말했다.

강남역 인근 공인중개사 C씨는 "강남 아파트 가격이 이미 높은 수준이라 무주택 실수요자가 접근하기에는 부담이 크다"며 "2년 실거주 의무가 유지되는 만큼 투자 수요 유입은 제한적일 수 있다"고 말했다.

전문가들은 이번 조치가 신규 공급 확대 전까지 기존 재고 주택의 거래 순환을 유도하려는 성격이 강하다고 보고 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "정부가 비거주 1주택자뿐 아니라 세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예를 확대한 것은 거래 가능한 매물을 늘리려는 조치로 볼 수 있다"며 "다만 매물 급증보다는 거래 위축 완화와 유동성 회복에 의미가 더 크다"고 말했다.

실제 매물 증가 폭은 제한적일 가능성이 크다는 분석도 나온다. 비거주 1주택자의 경우 대출 규제와 실거주 의무로 상급지 갈아타기가 쉽지 않고 다주택자는 양도세 중과 부담이 유지되고 있기 때문이다.

양 전문위원은 "비거주 1주택자 상당수는 상급지 갈아타기 목적이지만 대출 규제로 추가 자금 확보가 쉽지 않다”며 "결국 일부 현금 여력이 있는 계층 중심으로 제한적인 매도·매수가 이뤄질 가능성이 있다"고 말했다.

전월세 시장 변동 가능성도 거론된다. 매수자가 임대차 종료 이후 실거주를 위해 입주할 경우 기존 전세 물량 감소로 이어질 수 있어서다. 특히 학군지나 직주근접 지역처럼 임차 수요가 많은 지역은 전세 공급 감소에 상대적으로 민감할 수 있다는 분석이 나온다.

남 연구원은 "향후 장기보유특별공제 축소나 보유세 개편 등이 이뤄질 경우 비거주 1주택자 중심으로 추가 매물이 나올 가능성은 있다"면서도 "전월세 가격 상승과 고분양가 부담 등 가격 상방 요인도 여전히 존재해 시장이 단기간 급변할 가능성은 제한적"이라고 말했다.