5800억 '신대방' 재개발⋯동작 '연결축' 부상?

[아이뉴스24 김민지 기자] 서울 부동산 시장에서 핵심 지역에 집중됐던 수요가 인접 지역으로 퍼지는 흐름이 감지되고 있다. 그간 마포·용산·성동 등 이른바 ‘마용성’에 쏠렸던 수요 일부가 동작구 일대로 옮겨가며 새로운 기류가 나타나는 모습이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 올해 1분기에도 서울 아파트 거래는 여전히 마용성에 집중됐다. 다만 시장에서는 핵심지 가격 부담이 커지면서 일부 수요가 상대적으로 접근 가능한 인접 지역으로 이동하는 조짐이 나타난다고 보고 있다.

특히 동작구는 노량진·흑석 뉴타운에 이어 신대방역세권 재개발까지 가시화되면서, 하나의 연속된 주거 흐름으로 묶이는 초기 국면에 들어섰다는 평가가 나온다. 다만 이를 곧바로 새로운 상급지 형성으로 보기는 이르며, 기존 핵심지에서 확장된 흐름으로 해석하는 시각이 우세하다.

이 같은 변화의 중심에는 신대방역세권 재개발이 있다. 동작구 신대방동 일대 약 4만4480㎡ 부지에 지하 4층~지상 29층, 1525가구 규모 아파트를 조성하는 사업으로, 총 공사비는 약 5817억원이다.

25일 시공사 선정 총회를 앞둔 가운데, 한화 건설부문과 대우건설 컨소시엄이 단독 참여하면서 수의계약 전환 가능성이 높게 점쳐진다. 최근 건설사들이 공사비 상승과 수익성 부담을 감안해 선별 수주에 나서는 흐름 속에서도 참여가 이뤄진 것은, 그만큼 입지 경쟁력을 높게 본 결과라는 해석이 나온다.

특히 1차 입찰이 무응찰로 끝난 뒤 2차 현장설명회에 9개 건설사가 참여한 점도 눈에 띈다. 관심은 확인됐지만, 조합이 제시한 3.3㎡당 775만원 수준의 공사비는 최근 정비사업 시세와 비교하면 낮은 편이어서, 향후 수익성 확보 여부는 여전히 주요 변수로 꼽힌다.

입지 장점은 분명하다. 2호선 신대방역과 7호선 신대방삼거리역을 함께 활용할 수 있는 더블 역세권에, 신림선을 통한 여의도 접근성까지 더해지면서 주요 업무지구를 잇는 구조가 형성된다.

여기에 서울시는 지난 4월 신대방삼거리역 일대를 역세권 활성화 사업지로 지정하고 최고 39층 규모 복합개발을 추진 중이다. 주거와 업무, 상업 기능을 결합해 생활 인프라를 확충하는 것이 핵심이다. 오세훈 서울시장도 지난 4월 9일 현장을 찾아 사업 추진 계획을 점검하며 지원 의지를 밝힌 바 있다.

전세난에 움직이는 수요…마용성에서 동작으로

전세 시장의 변화도 수요 이동을 자극하는 요인으로 거론된다. 부동산 플랫폼 아실 기준으로 서울 아파트 전월세 물건은 이달 초 3만건 아래로 떨어졌다. 연초 대비 30% 넘게 감소한 수준으로, 전세가격 상승 기대와 금리 불확실성 속에서 집주인들이 매물을 거둬들이거나 월세로 전환한 영향이 반영된 것으로 풀이된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “최근 서울 시장은 매수자와 매도자 간 눈치보기 속에서 박스권 흐름을 보이는 가운데, 중하위 지역을 중심으로 거래가 이어지고 있다”며 “성동·동작·마포 등 한강벨트에서는 급매물을 중심으로 갈아타기 수요가 유입되며 가격이 보합 또는 소폭 회복되는 모습”이라고 말했다.

전세가율 상승도 매수 전환을 자극하는 변수로 꼽힌다. KB부동산 통계상 올해 3월 기준 서울 아파트 평균 전세가율은 60% 초반 수준이다. 전세와 매매 간 비용 격차가 줄어들면서 일부 수요가 매수 전환을 고민할 수 있다는 분석이다.

현장에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 신대방역 인근 한 공인중개업소 관계자는 “마포나 성동에서 전세를 찾던 수요가 예산 문제로 동작까지 함께 검토하는 사례가 늘고 있다”며 “대규모 이동이라고 보기는 어렵지만, 비교 대상에 동작이 포함되는 경우는 확실히 많아졌다”고 말했다.

이는 전세 부담을 느낀 일부 수요가 인접 지역으로 선택지를 넓히는 흐름으로 해석된다. 다만 동작구가 마용성을 대체하는 상급지로 자리 잡았다기보다, 핵심지와 외곽 사이에서 수요를 흡수하는 연결 구간 성격이 더 강하다는 분석이 나온다.

실제 시장에서도 신중론이 적지 않다. 신대방역 인근 다른 공인중개사 B씨는 “마포·성동은 이미 가격이 높고 수요도 꾸준해 시장이 안정된 상태”라며 “동작은 전세로 살 예산에 대출을 조금 보태 매수를 고민하는 수요가 일부 유입되는 구간”이라고 말했다. 이어 “핵심 지역에서 완전히 밀려난 수요라기보다, 비용을 따져보다가 선택지를 넓히는 과정에서 동작까지 같이 보게 되는 경우가 늘어난 것에 가깝다”고 덧붙였다.

정책 변수에 따른 불확실성도 남아 있다. 정비사업은 정책 기조와 인허가 속도에 영향을 받을 수밖에 없고, 역세권 활성화 사업 역시 용도지역 상향이나 공공기여 조건에 따라 세부 내용이 달라질 수 있기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 “기본 계획이 수립된 이후에는 사업이 중단되기보다 일정 조정 속에 이어지는 경우가 많다”면서도 “착공이 지연되면 주택 규모나 임대 비율 등 일부 조건은 조정될 수 있다”고 말했다.

결국 향후 변수는 공사비와 금융 환경이라는 분석이 나온다. 단독 입찰 구조는 협상력 문제와 직결되고, 공사비 상승은 분담금 부담으로 이어질 수 있다. 여기에 금리와 대출 규제, 추가 규제 가능성까지 더해질 경우 매수 심리가 다시 위축될 가능성도 배제할 수 없다.

한 대형 건설사 관계자는 “사업 성패는 결국 속도와 비용 관리에 달려 있을 수 있다”며 “정책과 시장 여건이 안정적으로 유지된다면 동작 일대의 체급이 한 단계 높아질 가능성도 있다”고 말했다.

결국 신대방은 현 시점에서 ‘대체 상급지’라기보다, 서울 주거지 확장 흐름 속에서 떠오르는 초기 거점으로 보는 시각이 우세하다. 당분간은 개발 기대와 관망 심리가 병존하는 흐름이 이어질 가능성이 크다는 평가다.