"강남 10분컷"⋯금호두산 재건축 '속도' [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] "주차공간이 많이 없어 불편했는데 재건축으로 얼른 바뀌면 좋겠네요. 상가 통하면 금호역까지 비 안맞고 바로 가고, 압구정역까지 두 정거장, 광화문·여의도도 가깝고⋯. 직주근접이 가능한 입지인데도 가격이 낮아 관심이 집중되는 상황이죠." (금호두산아파트 입주민 A씨)

서울 성동구 금호동과 옥수동 일대가 '강남 접근성'을 앞세워 강북 신흥 주거지로 재평가되는 가운데, 금호두산아파트가 빠르게 존재감을 키우고 있다.

1994년 준공돼 입주 32년 된 이 단지는 16개 동, 1267가구 규모의 대단지로 지하철 3호선 금호역과 맞닿은 초역세권 입지를 갖췄다. 현재 재건축 추진준비위원회 단계에서 사업을 진행 중이며, 향후 최고 30층, 약 1666~1900가구 규모로 탈바꿈하는 방안이 거론된다.

단지는 금호역(3호선) 1번 출구와 바로 맞닿는 초역세권으로, 압구정·성수·한남이라는 서울 부촌의 '트라이앵글' 정중앙에 위치한다.

강남·광화문·여의도를 모두 30분 이내로 다닐 수 있는 입지인 동시에, 단지 왼쪽으로 한남뉴타운, 오른쪽으로 성수전략정비구역, 한강 건너 압구정 재건축 단지가 자리해 향후 강북 최상위 주거벨트의 배후지로서 손색이 없다.

금호동 일대는 금호16·21구역 등 총 3500가구 이상이 들어서는 대규모 정비사업이 맞물리며 '낡은 달동네' 이미지를 벗어나고 있다.

지난 2월 롯데건설을 시공사로 선정한 금호21구역(1219가구)과 사업시행인가를 거쳐 막바지 단계에 접어든 현대건설의 금호16구역(595가구)이 준비중이다.

여기에 재건축을 통해 1700가구 대단지로 거듭날 금호두산이 더해지면, 금호역과 신금호역 일대는 옥수동에 버금가는 '하이엔드 브랜드 타운'으로 자리잡게 된다.

현장에서 만난 한 단지 주민 A씨는 "압구정까지 단 두 정거장 거리의 초역세권 입지에 1200가구가 넘는 대단지인데도 주차공간이 부족하고 커뮤니티 시설도 거의 없어 가치를 제대로 평가받지 못했다"며 "재건축을 통해 이런 단점들을 모두 극복하면 우리 단지도 제대로 가치를 인정받을 수 있을 것 같다"고 말했다.

입지와 규모만 놓고 보면 이미 '완성형'에 가깝지만, 가격은 인근 신축 대비 10억원 안팎 낮은 수준에 머물러 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 금호두산 전용 84㎡(국민평형)는 지난 3월 19일 15억원(1층)에 거래됐다. 최근 6개월간 평균 실거래가 역시 14억원대 중반에 형성돼 있다.

이와 달리 담장 하나를 사이에 둔 인근 신축 단지들의 기세는 딴판이다. 2016년 입주한 'e편한세상 옥수파크힐스' 전용 84㎡는 올해 1월 27억5000만원에 손바뀜되며 금호두산과 12억원 이상의 격차를 벌렸다.

인근 공인중개사 B씨는 "바로 옆 'e편한세상 옥수파크힐스' 전용 84㎡가 25억원을 넘는데, 금호두산은 같은 면적이 15억원 수준"이라며 "입지나 생활권은 사실상 같은데 연식과 단지 환경 차이만으로 이렇게 가격이 갈려 있는 상황"이라고 말했다.

2012년식 '래미안 옥수리버젠' 또한 동일 면적 평균 실거래가가 26억4000만원대에 안착하며 견고한 시세를 유지 중이다.

'3종 주거'서 '준주거'로…용적률 400% 향한 '퀀텀 점프' 노린다

역세권 활성화 정책에 따른 △용적률 상향 기대 △주변 시세 상승 등이 맞물리면서 사업성에 대한 기대감도 빠르게 확산되고 있다.

금호두산은 현재 제3종 일반주거지역으로 용적률 상한이 250% 수준이다. 이미 249%까지 채워진 상태다. 준비위는 준주거지역 종상향을 활용, 초역세권 입지를 근거로 용적률을 끌어올리며 사업성을 높일 계획이다.

이렇게 될 경우 기존 15층 안팎의 단지는 최고 30층 이상까지 높일 수 있는 법적 근거가 마련된다.

준주거지역은 주거에 상업·업무 기능을 더할 수 있어 용적률을 최대 400%까지 늘릴 수 있다. 금호두산은 지하철역 250m 내 초역세권 입지와 공시지가 요건을 모두 충족해 이 인센티브를 적용받을 수 있다.

여기에 서울시의 '비주거시설 의무 비율 폐지' 정책으로 상가 대신 주택을 더 확보할 수 있어, 소유주 부담도 줄어드는 효과가 기대된다.

'재건축·재개발사업 촉진 특례법'도 변수로 꼽힌다. 해당 법안이 통과될 경우 역세권 범위 확대와 함께 용적률 상한 추가 완화가 가능해진다. 단순 계산으로는 300%대 후반까지도 거론된다. 다만 종상향과 특례 적용 여부는 모두 정책 결정에 따라 달라지는 만큼, 아직은 '가능성' 단계라는 점은 분명하다.

공간 활용 방식 역시 변화가 예상된다. 재건축추진위원회 관계자에 따르면, 최근 도입된 입체공원 개념을 활용할 경우 상부는 응봉근린공원과 연결되는 공원으로 조성하면서 하부에 주차장이나 커뮤니티 시설을 배치하는 방식이 가능해진다.

입체공원은 공원을 지상에 조성하되, 하부 공간을 주차장·커뮤니티 등으로 활용하는 방식으로, 의무 녹지 확보와 사업성 확보를 동시에 가능하게 하는 설계다.

기존 단지의 단점으로 지적된 심한 언덕(경사지형)도 테라스형 설계 등을 통해 보완한다는 구상이다.

사업 추진 동력도 확보되는 분위기다. 재건축 안전진단을 위한 예치금은 이미 절반 이상 모였고, 추진위는 연내 절차 마무리를 목표로 하고 있다.

이후 2027년 정비구역 지정, 2038년 준공이 로드맵으로 제시된다.

금호동 일대 여러 규모 정비사업으로 주거 환경 변화가 가속화되는 가운데 그 중심에 선 금호두산 재건축은 단순한 노후 단지 정비를 넘어, 강북 한강벨트의 가격 구조를 다시 짜는 변곡점이 될 가능성이 크다는 평가다.