원룸 월세 더 오른다⋯"보유세 증가분만큼"

[아이뉴스24 김민지 기자] 서울 주요 대학가 원룸 월세가 가파른 상승세를 보이고 있다. 공동주택 공시가격 상승에 따른 보유세 부담이 임대료로 이전되는 흐름 속에서, 대학가 원룸의 주류인 '다중주택' 특유의 과세 구조가 맞물리며 청년층 주거비 부담을 키우는 요인으로 작용하고 있다는 분석이 나온다.

특히 학생 수요는 학기 단위로 견고하게 유지되는 반면, 신규 공급은 제한적인 대학가 특성상 임대인이 세금 인상분을 임대료에 반영하더라도 수요 이탈이 쉽지 않은 '공급자 우위' 시장 구조가 이러한 흐름을 강화하는 요인으로 지목된다.

부동산 정보 플랫폼 다방이 발표한 '2026년 1월 서울 주요 대학가 원룸 시세' 분석에 따르면, 서울 주요 10개 대학 인근 원룸의 평균 월세는 62만2000원으로 집계됐다. 이는 전년 동월 대비 2.0% 상승한 수치로, 통계 집계 이래 역대 최고치다.

상승폭은 공시가격 상승률이 높았던 강남권 인접 지역과 도심권 대학가에서 두드러졌다. 성균관대학교 인근 원룸 월세는 1년 새 18.1% 급등한 73만8000원을 기록해 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 △한양대 11.3%(64만4000원) △고려대 9.8%(63만3000원) △연세대 6.2%(69만5000원) 순이다. 대부분의 대학가에서 서울 평균 상승률(2.0%)을 크게 상회하는 모습이다.

두드러지는 점은 이른바 '가성비 대학가'로 불리던 강북권 여대 인근의 급등세다. 지난 2021년 비대면 수업 확산으로 40만원대 후반에 머물던 숙명여대·성신여대 인근 월세는 2026년 들어 64만원선을 돌파했다. 특히 성신여대는 평균 월세가 서울 대학가 평균치(62만원)를 넘어서며 더 이상 '저렴한 선택지'가 아니라는 평가가 나온다.

성신여대역 인근 공인중개사 A씨는 "여대 인근은 보안이 철저한 매물을 선호하는 여성 세입자들의 특성상 특정 매물에 대한 가격 방어선이 매우 높다"며 "공시가격 상승으로 종부세와 재산세가 수백만원씩 뛰자, 임대인들이 탄탄한 수요를 바탕으로 월세를 10만원씩 올리는 것을 당연한 수익률 보전책으로 여기는 분위기"라고 전했다

'다중주택'의 과세 역설… "세금 폭탄, 1/N로 세입자에게"

전문가들은 대학가 원룸의 임대료 상승이 일반 주택시장보다 가파른 배경으로 '다중주택'에 집중된 과세 구조를 꼽는다.

흔히 '원룸'으로 불리는 주택은 법적 분류에 따라 세 부담이 크게 갈린다. 다중주택과 다가구주택은 모두 건물주가 1인인 '단독주택'에 해당하지만, 세부 기준은 다르다. 다중주택은 독립된 취사 시설을 설치할 수 없는 등 구조적 제약이 크지만, 대학가에서는 방을 쪼개어 다수의 세입자를 받는 형태로 흔히 쓰인다.

다가구주택은 일정 요건을 갖추면 세대별로 과세 표준이 분산돼 세 부담을 덜 수 있다. 이에 비해 다중주택은 수십 가구가 거주하더라도 세법상 하나의 '통건물'로 간주된다. 이에 건물 전체 공시가격이 종부세 기준선을 넘기면 그만큼의 세금이 건물주 한 명에게 집중되고, 임대인은 이를 호실별로 임대료에 전가하게 된다는 것이다.

방 15개가 있는 대학가 원룸 건물을 예로 들면, 해당 건물이 다중주택일 경우 세법상 개별 호실은 별도의 주택으로 인정되지 않고 '건물 1동' 기준으로 과세가 이뤄진다. 건물 전체 공시가격이 종합부동산세 기준선(12억원)을 넘어 15억원에 이를 경우, 보유세가 건물주 1인에게 한꺼번에 부과되는 구조다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "다중주택은 이용 단위(수십 가구)와 과세 단위(1주택)가 불일치하는 구조적 모순이 있다"며 "개별 방의 가치는 낮아도 건물 전체 공시가격이 급등하면 임대인은 수익률 보전을 위해 세금 인상분을 임대료에 반영할 수밖에 없고, 그 부담은 결국 협상력이 약한 학생들에게 전가되는 것"이라고 말했다.

공급자 우위 시장 속 '조세 전가' 가속화

이처럼 세 부담이 임대료로 이전되는 흐름이 실제 시장에서 작동하는 배경에는 대학가 특유의 수급 구조도 자리하고 있다. 대학가 원룸 시장은 학기 단위로 반복되는 고정 수요가 존재하는 반면, 신규 공급은 제한적인 편이라는 점이다.

시장에서는 올해 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.67% 상승하며 전국 최고치를 기록함에 따라, 이러한 임대료 상승 압력이 지속될 것으로 보고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "보유세가 1% 상승할 때 그 부담의 약 40~50%가 임대료로 전가된다는 것이 시장의 정설"이라며 "대학가처럼 수요가 고정되고 신규 공급이 막힌 '공급자 우위 시장'에서는 임대인의 비용 상승분이 임대료에 그대로 투영되기 훨씬 수월하다"고 짚었다.

서울시는 '더드림집+' 브랜드를 통해 2030년까지 청년주택 7만4000호를 공급하고, 임대료를 동결하는 임대인에게 인센티브를 제공하는 '청년동행 임대인 사업' 등을 추진 중이다.

그럼에도 시장에서는 세 부담이 임대료로 이전되는 구조가 유지되는 한, 중기적 공급확대 계획물량 만으로 임대료 상승 압력을 해소하기 어렵다는 지적이 나온다.

김인만 부동산경제연구소장은 "공급자 우위 시장에서는 임대인이 비용 상승분을 임대료에 반영하더라도 수요 이탈이 크지 않은 구조일 수밖에 없기 때문에 정교한 기준 정비가 필요할 것"이라며 "그게 아니라면 세 부담이 임대료로 전가되는 흐름이 유지될 가능성이 클 것으로 본다"고 분석했다.