[단독] '토허제' 4개월⋯'탈서울' 속 외지인 진입도 줄었다

[아이뉴스24 김민지 기자] 지난해 '10·15 대책'으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 지 4개월, 실거주 의무와 대출 규제가 동시에 강화되면서 서울 아파트 시장의 매수 구조에 변화가 확인됐다.

외지인의 서울 아파트 매입은 줄어든 반면, 서울 거주자의 수도권 외곽 매입은 늘어나는 '탈서울' 흐름이 통계로 나타난 것이다. 오는 5월 9일 발표될 세제 로드맵과 추가 공급 신호가 이 같은 흐름에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.

한국부동산원의 '매입자 거주지별 아파트 매매거래 현황'에 따르면 지난해 12월 타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 19.98%로 집계됐다. 2022년 10월(18.67%) 이후 3년 2개월 만에 가장 낮은 수준이다.

외지인 매입 비중이 20% 이하로 떨어진 것은 강남권 토지거래허가구역 일시 해제 직전인 2022년 2월 이후 처음이다. 당시에는 2년 실거주 의무가 사라지면서 전세를 끼고 한 채를 사는 '갭투자'가 가능해지자 지방 수요가 급증했으나, 10·15 대책과 대출 요건 강화 등의 영향을 받은 것으로 보인다.

특히 인기 지역으로 외지인 매입 비중이 크게 올랐던 성동구와 마포구는 전월 대비 약 7%포인트 줄었는데, 이는 다른 지역(1~2%포인트 감소)에 비해 매수 위축이 두드러진 수치다. 외부 자금 유입이 집중되던 지역일수록 규제 효과가 크게 나타난 셈이다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "외부 자본은 고가 단지 거래와 투자 수요에 영향을 주는 중요한 변수"라며 "외지 수요 급감은 시장 전체의 거래 활력을 낮추는 결과로 이어질 수 있다"고 말했다.

외지 수요는 서울 시장에서 일정 부분 '추가 매수층' 역할을 하며 거래 유동성을 공급해 왔다. 외부 자금이 빠진 자리는 현재 서울 거주자 간의 내부 거래로 채워지며 집값을 밀어 올리고 있지만, 규제 장벽을 넘지 못한 일부 수요는 인접 지역으로 밀려나는 양상을 나타내는 통계가 나온다. 서울 내 매수 심리가 여전함에도 불구하고 통계상 '탈서울' 흐름이 나타나는 것이다.

서울 아파트 시장은 규제 속에서도 서울 거주자 간의 '갈아타기'와 실수요 매수가 이어지며 가격 상승세를 유지하고 있다. 특히 서울 집값 상승세는 올해 들어서도 계속되는 분위기다. 19일 한국부동산원이 발표한 '2026년 1월 전국주택가격동향조사'에 따르면, 지난달 서울 주택(아파트·단독·연립주택 등) 매매가는 전월 대비 0.91% 상승했다. 특히 서울 아파트 매매가는 1월에만 전월보다 1% 넘게 오르며 강세를 보였다.

이러한 가격 상승 압박과 토지거래허가제와 대출 규제로 인해 서울 진입 문턱이 높아지자, 서울 거주자 중 일부는 상대적으로 상승 압박과 규제가 덜한 외곽으로 눈을 돌리는 이른바 '풍선효과(한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 효과)'로 나타나고 있다.

지난해 12월 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 6.43%로 2022년 7월(6.50%) 이후 3년 5개월 만에 최고치를 기록했다. 서울 안 거래는 얼어붙었지만, 수요의 에너지가 경기 외곽과 교통 호재 지역으로 흘러가면서 '탈서울' 조짐이 통계로 확인된 셈이다.

특히 서울 접근성이 좋은 경기 신도시로의 유입이 두드러진다. 지난해 12월 경기 성남시와 하남시 아파트의 전체 거래 중 서울 거주자 매입 비중은 각각 20.4%, 18.9%를 기록하며 전년 동기 대비 5%포인트 안팎 상승했다. 서울의 매매·전세 가격 부담을 견디지 못한 수요자들이 실거주 의무가 없고 자금 조달이 비교적 용이한 인근 지역으로 눈을 돌리는 '주거 사다리 이동'이 가속화하고 있음을 보여준다.

청약 시장 역시 서울과 경기의 뚜렷한 온도 차와 함께 탈서울 수요를 보여준다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 '2025년 4분기 민간아파트 분양시장 동향'에 따르면, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 지난해 10월 이후 경기·인천 지역 신규 분양 단지의 '서울 거주자 청약 접수' 비중은 직전 분기 대비 12.4% 증가한 것으로 집계됐다.

업계는 이를두고 서울 내 청약 가점이 낮아 당첨권에서 멀어진 3040 세대가 실거주 의무가 상대적으로 짧거나 규제가 덜한 수도권 외곽 신축 단지로 눈을 돌린 것으로 본다. 압구정 인근 공인중개사 A씨는 "서울 거주 고객 중 상당수가 '청약 당첨 가능성'과 '실거주 부담'을 함께 고려해 분양 단지를 선택하기도 한다"며 "서울 내 청약이나 매수 문턱이 높아지면서, 상대적으로 규제가 덜한 경기 외곽 신축 단지를 보게되는 건 지금 같은 정책 상황에서 아주 현실적인 선택" 이라고 말했다.

전문가들은 5월 세제 로드맵과 신규 공급 신호가 시장 심리를 좌우할 중요한 변수로 작용할 것으로 보고 있다. 또 전세난과 대출 자금 축소가 맞물리면서 거래 위축과 임대차 불안이 동시에 나타날 가능성을 주시하고 있다. 정부의 매수 규제와 공급 확대 정책이 이어지는 가운데, 서울권 수요가 경기 외곽과 교통 호재 지역으로 흘러가는 '탈서울' 흐름이 어느정도 지속될 지도 지속 추적해야 할 대목으로 꼽힌다.