'초역세권' 카드 통할까⋯보문 신축 분양가 '12억'의 벽 [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] "보문역과 붙어있어 최고역세권이죠. 그런데 소규모 신축에 이 가격이면 솔직히 고민되죠.”

보문역 인근 구축에 거주하는 이모씨가 올해 여름 입주를 앞두고 있는 '보문 센트럴 아이파크' 단지를 두고 한 말이다. 지하철 6호선과 우이신설선이 만나는 보문역 초역세권이라는 입지에 새 아파트라는 조건까지 갖췄지만, 전용 84㎡(국평) 분양가가 최고 12억원을 넘어서면서 "과한 것 아니냐"는 반응도 동시에 나온다. 성북구 소형 재개발 단지가 시장에 던진 일종의 '가격 실험'이라는 평가가 나오는 배경이다.

'보문 센트럴 아이파크' 현장은 보문역 6번 출구를 채 나오기도 전 시선을 끄는 초역세권 입지다. 보문5구역을 재개발한 이 곳은 역과 단지가 사실상 맞붙어 있다. 인근 공인중개사무소 관계자 A씨는 "보문동에서 이 정도로 역과 가까운 아파트는 거의 없다"며 "동네 주민들 사이에서는 예전부터 '저 자리에 뭐가 들어설지' 관심이 컸던 곳"이라고 말했다.

이 단지는 성북구 보문동1가 196-11 일대에 들어서는 지하 2층~지상 15층, 총 199가구 규모의 소규모 재개발 아파트다. 전용면적 59㎡와 84㎡로 구성됐으며, 이 가운데 일반분양 물량은 87가구에 그친다.

입지 경쟁력의 핵심은 단연 교통이다. 지하철 6호선을 이용하면 광화문·시청 등 도심 업무지구까지 20분대에 이동할 수 있고, 우이신설선을 타면 성신여대와 북한산 일대 접근도 수월하다.

현장에서는 대중교통을 이용한 출퇴근이나 통학 수요자라면 충분히 눈길이 갈 만한 조건이라고 입을 모은다. A씨는 "우이신설선이 생기면서 1호선, 4호선 등 도심 주요 노선과의 접근성이 확실히 좋아졌다"며 "강북권에서는 교통 점수만 놓고 보면 상당히 높은 편"이라고 말했다.

교통뿐 아니라 교육 여건도 장점으로 꼽힌다. 단지 반경 600m 안에 안암초, 동신초, 용문중·고, 경동고 등이 밀집해 있어 도보 통학이 가능하다. 인근 중개업소 관계자는 "보문동 일대에 초·중·고가 이렇게 가까이 모여 있는 단지는 드물다"며 "고려대·동덕여대·성신여대 등 대학과도 가까워 자녀가 있는 실수요자들의 문의가 꾸준히 이어지는 이유"라고 말했다.

이 같은 입지 장점은 단지 주변 환경에서도 이어진다. 단지 동쪽으로는 성북천이 흐른다. 저층을 제외한 일부 가구에서는 하천 조망이 가능하고, 성북천을 따라 조성된 산책로에서는 주민들이 조깅이나 산책을 즐기는 모습도 쉽게 볼 수 있다. 단지 바로 옆 구축 '보문하우스토리(2011년 입주)'에 거주하는 입주민 이모씨는 "성북천은 청계천이랑 이어져 집 앞의 '공원' 혹은 '헬스장' 같은 느낌"이라며 "신축인데다 조망까지 나오는 라인은 분양가가 조금 높아도 관심을 받는 편이라는 얘기가 나온다"고 말했다.

다만 단지 규모를 놓고는 평가가 엇갈린다. 시공은 HDC현대산업개발이 맡아 '아이파크' 브랜드를 달았지만 200가구 미만 소규모 단지인 만큼 대단지에 비해 커뮤니티 시설이 제한적일 수밖에 없다는 업계의 의견이다. B씨는 "아이파크 브랜드라 마감이나 기본 상품성은 믿고 보는 분위기"라면서도 "200가구가 안 되는 단지다 보니 헬스장이나 커뮤니티 시설은 최소한으로 들어갈 수밖에 없고, 요즘 신축에 대해 수요자들이 기대하는 '단지 안에서 해결되는 생활'을 바라기에는 한계가 있다"고 말했다.

주변은 구축부터 준신축, 신축까지 다양한 연식의 아파트가 어우러진 주거지다. 이 일대에는 2003년식 보문아이파크를 비롯해 2017년 입주한 보문파크뷰자이(1186가구), 2024년 새로 들어선 리슈빌하우트 등이 자리 잡고 있다.

이 때문에 '보문 센트럴 아이파크'의 경쟁력은 자연스럽게 주변 단지들의 규모나 시설과의 비교로 이어진다. B씨는 "주변 오래된 아파트와 비교하면 '새 아파트 아이파크'라는 점은 분명 매력"이라면서도 "다만 200가구가 안 되는 소규모 단지인 만큼 수요자들이 단지 규모와 커뮤니티 부족을 어디까지 감안해 줄지가 결국 관건일 것"이라고 말했다.

인근에 위치한 구축 '보문파크뷰자이(2017년 입주)'는 1186가구의 대단지로 25m 길이 4개 라인의 실내수영장을 포함해 △피트니스센터 △실내골프연습장 △GX룸 △작은 도서관 △카페 △입주민 회의실 △경로당 △어린이집 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있다. 465가구 규모로 공급된 준신축 '보문리슈빌하우트' 또한 단지 내 △피트니스 센터 △작은 도서관 △게스트하우스 △편의점 등의 커뮤니티 시설이 갖춰져 있다. 이들과 비교한다면 '12억대'라는 비교적 높은 분양가의 보문 센트럴 아이파크는 마땅한 커뮤니티 시설이 단지 내 없을 것이라는 우려로 수요자들을 망설이게 할 수 있다는 분석이 나오는 것이다.

업계에 따르면 수요자들 사이 가구 별 방향에 따른 유의점도 주목할 만 하다. 102동 3호 라인과 101동 5호 라인은 정서향 배치로 성북천을 조망할 수 있는 구조로 조성된다. 공인중개사 B씨는 "서향은 해가 잘 드는 방향인 만큼 여름철 냉방비 부담을 걱정하는 수요자들이 민감하게 보는 부분"이라며 "성북천 조망이라는 장점이 있지만 12억원이라는 가격대에서는 방향 하나도 고민 요소가 된다"고 설명했다.

커뮤니티 시설과 방향 모두 중요한 고려요소가 되지만 이 두가지 모두를 관통하며 언급되는 것은 분양가다. '보문 센트럴 아이파크'의 평당 평균 분양가는 3500만원, 전용 84㎡ 기준 분양가는 10억원에서 11억1500만원으로 책정됐다.

주변 단지 시세와 나란히 놓고 보면 분양가 부담이 적지 않다는 반응이 나온다. 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 역과의 접근성도 좋은 ‘보문파크뷰자이’ 전용 84㎡는 최근 9억~11억원 선에서 거래되고 있다. '보문 센트럴 아이파크' 바로 뒤편에 위치한 ‘보문리슈빌하우트’ 역시 12억원대 실거래가 형성돼 있다. 신축 프리미엄을 감안하더라도, 소규모 단지로 인한 커뮤니티 시설 부족 우려와 가구 방향에 따른 관리비 부담 등을 함께 고려하면 '가격 부담' 뒷말이 나올 수밖에 없다는 것이다.

현장에서는 분양권 가격 흐름을 보다 신중하게 해석하는 분위기도 감지된다. 보문역 인근 공인중개사 C씨는 "분양권 거래는 물량이 적어서 가격이 높게 책정되는 경우가 많다"며 "이 때문에 실거주 수요자 입장에서는 '이 돈이면 보문파크뷰자이나 비슷한 가격에 대규모 단지 구축을 선택하는 게 낫지 않느냐'는 고민을 실제로 많이 한다"고 말했다.

그럼에도 아파트에 대한 관심과 인기는 아직 높다는 현장의 목소리도 있다. 청약 당시 열기는 상당했는데, 2023년 일반분양에서 1순위 청약 경쟁률은 78.07대 1. 42가구 모집에 3279명이 접수했다. 더블 역세권 입지와 희소한 일반분양 물량이 수요를 끌어모았다는 분석이 가능하다.

현장에서 만난 지역 주민 권모씨는 "역과 성북천과 거의 붙어있고 공급 가구수도 많지 않아 희소성이 있다는 소문을 들었다"면서도 "분양한다고 해서 큰 관심이 간 건 사실이지만 단지 규모를 확인하고 가격을 보고 나니 쉽게 결정하기는 어렵겠다는 생각이 들었다"고 말했다.

소규모 신축이라는 점과 초역세권 등 여러 장점을 가지고 있어 수요가 끊이지 않겠지만 최근 세재 부담·금리 인상 등 실수요자 부담이 높아진 상황에서 '12억'까지 올라간 분양가를 체감하는 현장의 분위기는 당시와는 다소 달라졌다는 평가로 읽힌다.

입지와 브랜드, 희소성이라는 강점은 분명하다지만, 동시에 '보문 센트럴 아이파크'는 성북구 소형 재개발이 시장에서 어디까지 가격을 인정받을 수 있는지를 가늠하는 시험대에 올라선 것으로 풀이되는 대목이다. 초역세권이라는 카드가 높은 분양가를 얼마나 설득할 수 있을지, 이 단지를 향한 시장의 평가는 당분간 계속될 전망이다.