'한남동은 다르다'⋯'34억'에 나온 재개발 경매물건 [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] 20년 가까이 멈춰 섰던 용산구 한남3구역 재개발 사업을 위한 철거 작업이 본격 시작됐다. 6000가구 규모, 공사비만 3조원을 웃도는 서울 초대형 재개발 사업이 초대형 프리미엄 단지 '디에이치 한남'으로 변신을 예고하는 현장이다.

재개발지역 곳곳에는 아직 보광동의 흔적이 남아 있지만, 최근 감정가 34억원에 달하는 조합원 물건이 경매에 나오면서 시장은 향후 사업 성과와 분양 사업성에 주목하고 있다. 업계에서는 한남3구역이 '그저 그런' 재개발을 넘어 서울 상급지 재편의 핵심 축으로 인식되고 있음을 보여준다며 후한 평가를 하는 편이다.

23일 기자가 찾은 한남3구역 현장은 철거 잔해가 남은 골목 위로 중장비가 오가며 마치 디스토피아 사회를 맞이한 듯한 장면을 연출하고 있었다.

서울 용산구 한남3구역은 전체 면적 38만6364㎡로, 서울 여의도공원의 약 1.7배에 달한다. 서울시 재개발 사업지 가운데 가장 큰 규모다. 1950~60년대부터 달동네로 존재한 이곳은 오랜 기간 주거환경 개선 필요성이 제기돼 왔지만 사업성 논란과 시공 과정의 갈등으로 개발이 수차례 멈춰 섰다.

지난해부터 철거가 본격화되면서 한남3구역은 2029년 지하 7층~지상 22층, 총 5988가구 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈할 예정이다. 이중 임대주택은 약 1100가구가 포함된다. 시공은 '한강벨트'를 장악하고 있다는 평가가 나오는 현대건설이 맡아 새 아파트 단지에는 하이엔드 브랜드 '디에이치' 가 적용된다. 남산 경관 보호를 위해 최고 높이는 90m로 제한돼 있다.

한강과 남산 사이 배산임수 지형의 중심에 위치한 이 지역은 한강을 바라볼 때 전반적으로 남향으로, 한남더힐과 UN빌리지를 이웃으로 둔 입지다. 과거에는 저소득층 주거지로 인식됐지만, 서울 중심부에 위치해 도심 접근성이 뛰어나다는 점에서 재개발이 완료되면 한강 이북 지역의 핵심 입지가 될 것이란 평가를 받아 왔다.

한남뉴타운 1~5구역을 대상으로 일대에서 대규모 재개발이 추진되면서, 정비사업 완료 이후 가치 동반상승에 대한 기대도 함께 형성됐다. 이 가운데 사업 속도와 규모, 입지 조건을 감안할 때 한남3구역은 뉴타운 내에서도 상징성이 가장 큰 구역으로 꼽힌다.

주변 개발 여건 역시 긍정적 요소다. 용산가족공원 조성 사업과 용산국제업무지구 재추진, 유엔(UN)사 부지 개발 등 대형 개발 프로젝트가 인근에서 동시에 진행되거나 계획돼 있어, 주거·업무·문화 기능이 결합된 대규모 도시로 재편된다는 점에서다.

이런 입지를 흡수할 '디에이치 한남'의 예상 분양가는 이미 시장에서 평(3.3㎡)당 7000만원 안팎으로 거론되고 있다.

이 같은 추정의 근거로는 인근 초고가 주거단지 시세다. 한남동 대표 고급 주거지인 한남더힐은 2023년 7월 평당 약 1억7000만원을 넘겼고, 나인원한남 역시 2018년 분양 전환 당시 평당 평균 분양가 6100만원, 2024년 중반 기준 약 2억원에 달했다.

한남역 인근 공인중개사 A씨는 "이미 한남3구역 인근은 전용 84㎡(국평) 기준 30억이 훌쩍 넘는다" 며 "하이엔드 브랜드나 용산구라는 입지 상징성, 희소성을 감안하면 '디에이치'는 국평 기준 25억원 이상, 평당 7500만원 이상까지 거론되는 분위기"라고 전했다.

이어 그는 "재개발 완료 후 형성될 가치에 대한 기대감과, 최근 분양가 추정치를 접한 수요자들 사이에서 '한남동은 급이 다르다'는 반응이 적지 않다"고 덧붙였다.

다만 동·높이·조망에 따라 체감 가치가 달라진다는 점은 염두에 둬야 한다. 또 꾸준히 제기돼온 학군 문제도 변수로 꼽힌다. 다만 지난해 4월 서울시와 용산구가 재개발 구역 일대 초등학교와 병설유치원 조성에 합의하면서 교육 여건에 대한 일부 우려는 완화되는 분위기다.

업계에서는 한남3구역의 가치가 단순히 입지나 브랜드 기대감에만 머물지 않는다고 본다. 초기 조합원 분양가는 상대적으로 낮게 책정돼 잠재적 투자 매력은 있었지만, 조합원 지위를 확보할 수 있는 경로가 극히 제한돼 실제 매입 가능성이 제한적이었다. 이로 인해 입주권 자체에 프리미엄이 붙는 구조가 형성됐으며, 실제로 지난 21일 경매 시장에서는 예상 분양가의 1.5배에 달하는 조합원 물건이 등장하며 이러한 흐름을 보여줬다.

경·공매 정보업체 지지옥션에 따르면, 해당 물건은 서울 용산구 한남3구역 내 105㎡ 토지와 99㎡ 규모 건물로, 감정가 약 34억원에 오는 2월 3일 경매에 붙여진다. 이미 관리처분계획 인가를 받은 상태로 철거가 진행 중이며, 이전 소유자가 금융기관에서 받은 대출을 상환하지 못하면서 개시된 임의경매 물건이다. 추가 분담금을 내고 면적을 늘릴 수 있는 권리가 포함돼 있다.

정비업계가 공개한 초기 조합원 분양가는 2022년 기준 △59㎡ 약 13억5300만원 △84㎡ 약 16억9600만원 △114㎡ 약 20억6500만원 수준으로, 현재 경매에 나온 물건의 감정가와 비교하면 절반 가량 낮다. 84㎡ 기준 노후주택이 약 17억원인데, 경매 감정가는 약 30억원 이상으로 책정돼 조합원 지위 자체에 시장이 붙이는 가치를 보여준다는 분석이 가능하다.

A씨는 "투기과열지구 내 재개발은 관리처분계획 인가 후 일반 매매로 조합원 지위를 확보하기 어렵기 때문에 예외 조건을 충족하거나 임의경매를 통해 진입할 수밖에 없다"며 "조합원 물건이 나오는 순간 가격이 오르는 이유도 이 때문"이라고 말했다.

한남동 공인중개사 B씨 역시 "현재 철거가 진행 중이라는 점에서 사실상 '토지 경매'에 가까우며, 조합원 지위를 확보할 수 있다는 점이 프리미엄으로 작용하고 있다"고 봤다.

한남3구역은 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위 매매가 사실상 제한돼, 신규 조합원이 되는 방법은 상속이나 경매를 통한 낙찰뿐이다. 이에 이번 경매 물건에 수요가 적잖이 몰릴 것으로 예상된다.

보통 재개발 구역 내 노후 주택은 건물 가치가 거의 없어 감정가가 낮게 형성된다. 그러나 한남동 시장에서는 이번 물건을 현재 주거 기능이 아닌, 향후 '디에이치 한남' 입주 가능성과 한남뉴타운 핵심 입지 프리미엄이 선반영된 사례로 보고 있다.

한 업계 전문가는 "일반분양가와 주변 시세 흐름을 고려하면 낙찰가가 감정가 이상에서 형성될 여지가 있다"고 말했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 말 한남3구역에 해당하는 보광동 단독주택(대지면적 126㎡, 38평)은 45억원에 낙찰된 바 있다.

B씨는 "한남동은 분양가와 매입 가격, 초기 투자 가격 자체가 높은 데다 입주까지 시간이 남아 있어 자금 회수까지 기간이 긴 구조"라며 "단기 차익을 노리기보다는 완공 이후 형성될 가치 상승을 전제로 현금을 다량 보유하거나 장기 보유가 가능한 수요자가 아니면 이 단지에 접근하기 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

서울 강북권 최대 규모 재개발과 하이엔드 브랜드 적용으로 한남3구역은 단순한 주거지를 넘어, 미래 서울 부동산 시장의 상징적 단지로 자리잡을 전망이다. 향후 분양과 입주가 진행될수록 시장의 시선은 한층 더 집중될 것으로 보인다.