[2026 새 트렌드] 공급부족 심화⋯세입자 어디로?

[아이뉴스24 이수현 기자] 2026년 주택시장은 공급부족이라는 키워드가 지배하는 가운데 이로 인한 임대 가격 상승 압력이 강해지는 시기가 될 것이란 전망이 많다.

서울과 인근 수도권을 중심으로 입주 물량이 감소하면서 수요 대비 공급이 부족한 수급 불균형이 커지는 가운데 정부의 규제는 더 강화할 여지가 크다는 예측 속에 매물이 더 줄어들 수 있다는 진단도 나온다. 업계에서는 다주택자 규제 완화 등 매물이 나올 수 있는 분위기를 우선 조성해야 한다는 의견을 내놓고 있다.

주택산업연구원(주산연)은 2026년 전국 주택 전셋값이 2.8% 오를 것으로 전망했다. 수도권(3.8%)과 서울(4.7%) 등 수요가 몰리는 지역은 예상 가격 상승폭이 컸다. 수요가 꾸준히 유입되는 반면 시장에 남은 매물은 부족해 가격 상승으로 이어질 수 있다는 것이다.

건설산업연구원(건산연) 또한 비슷한 전망을 내놨다. 건산연은 2026년 전국 전세 가격이 4.0% 오를 것으로 전망했다. 건산연은 전국 전세 가격이 2025년 중 1.0% 상승할 것으로 내다봤는데 2026년 예상치는 그보다 폭을 키운 것이다..

두 연구원 모두 2026년 입주 물량 부족을 전월세 가격 상승 요인으로 꼽았다. 건설 경기 침체에 주택 착공·분양물량이 감소하면서 입주물량이 2025년 대비 줄어들기 때문이다.

부동산R114에 따르면 2026년 전국 아파트 입주물량은 21만387가구로 2025년 입주한 27만7497가구 대비 약 25% 줄어든다. 수도권은 13만6860가구에서 2026년 11만1900가구로 약 18.23% 감소하고, 서울도 4만2611가구에서 2만9161가구로 31.56% 급감한다.

이미 전월세 매물은 감소세가 확연하게 드러나고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 12월 26일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3948개로 1년 전(3만1965개)보다 25.1% 감소했다. 월세 매물이 2만6개에서 2만2064개로 10.2% 늘었지만 줄어든 전세 매물을 고려하면 물건이 크게 줄었다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "갭투자 등 전세 레버리지 투자로 공급되는 매물까지 제한적이고 비아파트 시장마저 신축 물량이 최저치를 기록하고 있다"면서 "2026년 전월세 시장 가격 변동성은 올해보다 커질 것으로 예상된다"고 전했다.

주택 가격 상승에 더해 전월세 가격 상승 전망이 커지면서 주택 매수세는 지속될 전망이다. 법원등기정보광장에 따르면 2025년 1~11월 서울에서 생애 처음 아파트와 빌라, 오피스텔 등의 집합건물 매수자는 5만4940명으로 2021년 같은 기간 기록한 7만6928명 이후 4년 만에 가장 많았다. 젊은 세대뿐 아니라 기존 주택 매수를 망설였던 40대와 50대에서도 각각 1만2593명, 5713명이 주택을 매수했다.

부족한 착공 물량…"앞으로도 문제"

문제는 전월세난이 2026년 이후까지 계속될 수 있다는 점이다. 정부가 3기 신도시를 조성하는 등 공급 물량을 늘리고 있지만, 입주까지 시간이 1~2년 이상 걸리는 데다 여전히 민간 주택시장 침체가 이어지며 입주 물량 부족이 장기화할 가능성이 높기 때문이다.

국토교통부에 따르면 2022년 6만2688가구였던 서울 주택 착공 물량은 2023년 3만3305가구에 이어 지난해 2만6066가구로 줄었다. 2025년 1~10월에는 총 1만8793가구가 착공해 전년보다 물량이 더 줄어들 전망이다. 아파트는 일반적으로 착공 후 2~3년이 지나 입주하는 것을 고려하면 2027년과 2028년에도 입주 물량 감소가 불가피하다.

이에 더해 2026년 5월 9일에는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝난다. 이에 규제에 묶인 지역에서는 다주택자 보유 매물이 시장에 나와 물건이 늘어날 수 있다는 전망과 함께 세금 부담을 세입자에게 전가하면서 주택 임대 가격 상승세가 더 커질 수 있다는 우려도 나온다.

전문가들은 전월세가격 안정을 위해 정부가 적극적으로 규제를 완화해야 한다고 제언했다. 아파트보다 빠르게 착공 후 입주할 수 있는 비아파트 공급을 늘리거나 다주택자 규제를 완화해 전월세 매물을 늘릴 수 있는 방안이 방안으로 꼽힌다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "비아파트에 대한 규제 완화와 대출을 지원해주는 등 주택 공급자들에게 지원이 필요하다"면서 "동시에 감리 강화 등을 통해 건물 품질을 높여 아파트가 아니더라도 좋은 건물에 거주할 수 있는 여건을 조성해야 한다"고 내다봤다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "임대주택 대다수는 민간에서 공급하는 물량"이라면서 "빌라와 오피스텔 등은 1가구 1주택 기준에서 제외를 해주는 등 다주택자 규제 완화가 필요하다"고 전했다.