[2025 결정적 순간] 이재명 정부의 세 차례 부동산 대책

[아이뉴스24 이효정 기자] 올해 주택시장은 치솟는 서울 집값에 정부가 굵직한 대책을 잇따라 내놓으며 집값 잡기에 몰입한 시기로 평가받는다.

토지거래허가구역(토허구역)의 해제와 확대 재지정 과정에서 각종 대출 규제와 공급 대책이 뒤따랐지만 효과는 미미했다. 수도권과 지방 간 격차만 더 벌어지며 시장은 ‘초양극화’ 국면에 접어들었다.

정부는 공급 대책의 효과를 높이기 위한 보완책을 추가로 내놓을 예정이지만, 서울 집값 상승세를 내년까지 막기는 어려울 것이라는 전망이 지배적이다.

"이랬다, 저랬다"…토허구역 해제와 재지정에 '혼선'

지난 2월 오세훈 서울시장은 잠실동·삼성동·대치동·청담동 일대의 토허구역을 해제했다. 토허구역은 실거주 의무 2년이 부여돼 전세를 끼고 매수하는 갭투자를 차단하는 강력한 규제인데, 이를 해제한 것이다.

이후 토허구역 해제 지역을 중심으로 집값이 들썩이기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격 변동률은 2월 -0.14%에서 3월 -0.02%로 낙폭을 줄인 데 이어, 4월에는 0.13%를 기록하며 상승 전환했다.

집값 상승세가 나타나자 정부와 서울시는 한 달여 만인 3월, 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체 아파트를 토허구역으로 확대 재지정했다.

그럼에도 한강벨트를 중심으로 집값이 급상승하는 기염을 토했다. 6월 넷째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.43% 상승하며 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 최대 상승률을 기록했다. 성동구(0.99%)와 마포구(0.98%)는 통계 집계가 시작된 2013년 1월 이후 최고 상승폭을 보였고, 용산구(0.75%) 역시 2018년 2월 이후 가장 크게 올랐다. 송파구(0.88%), 강남구(0.84%), 서초구(0.77%) 등 강남3구 모두 2018년 부동산 과열기 이후 최대 상승폭을 기록했다.

주택 수요에 비해 주택 공급은 부족한 상황에서 3단계 스트레스 총부채상환비율(DSR) 규제 시행을 앞두고 ‘패닉 바잉(각격 상승 우려에 과도하게 매수하는 현상)’이 확산된 영향으로 풀이된다. 토허구역이 아닌 마포·성동구 등이 규제 대상에 포함될 수 있다는 전망이 나오면서 불안 심리가 커졌고, 이른바 ‘포모(FOMO·소외에 대한 두려움)’ 현상도 영향을 미쳤다.

"대책 카드 다 썼다"…이재명 정부, 세 차례 대책에도 역부족

지난 6월 4일 출범한 이재명 정부는 내각 구성이 완료되기도 전 집값 안정 대책을 내놨다. 6·27 대책을 통해 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 소유권 이전 조건부 전세대출을 제한해 갭투자를 차단했다.

새 정부 출범 이후 정책 불확실성이 해소되면서 주택시장에 대한 기대감이 커진 상황에서 2월과 5월 두 차례 기준금리 인하로 인해 유동성이 확대되며 집값 상승이 우려됐기 때문이다.

이후 서울 아파트값 상승폭은 다소 둔화됐고 거래량도 급감했다. 6월 1만1264건까지 늘었던 서울 아파트 거래량은 7~8월 4000건대로 줄었다.

정부는 이어 9·7 대책을 통해 주택 공급 방안을 발표했다. 2030년까지 수도권에 연평균 27만 가구, 총 135만 가구를 공급하고, 한국토지주택공사(LH)가 시행을 맡아 공급 속도를 높이겠다는 내용이 담겼다.

그러나 효과는 제한적이었다. 토허구역으로 묶이지 않은 마포·성동·광진구를 비롯해 과천, 성남 분당구 등에서 아파트값 상승세가 두드러졌다.

이에 정부는 10·15 대책을 통해 서울 전역과 수도권 12개 지역을 토허구역으로 지정하고, 조정대상지역과 투기과열지구까지 포함하는 ‘3중 규제’를 도입했다. 이례적인 초강력 대책이었지만, 노원·도봉·강북구(노도강), 금천·관악·구로구(금관구)까지 포함되면서 해당 주민들의 반발도 이어졌다.

허명 부천대 경영학과 교수는 "단기적으로 급등하는 가격을 억제하기 위해서는 대책의 효과가 있었다"면서도 "서울 내에서 가격을 주도하는 지역만 규제해도 효과가 있었을 텐데, 전체 지역을 모두 토허구역 등으로 묶으면서 실수요자들도 피해를 보는 부작용이 발생했다"고 지적했다.

그러면서 "장기적인 공급 대책 없이 일괄 규제를 적용하면서 서민의 어려움이 가중되는, 미래의 방향성을 제시하는 '정책'이 아닌 문제점을 해결하기 위한 '대책'만 내놨다"고 평가했다.

10·15 대책 이후 서울 주택시장은 다시 얼어붙었다. 9~10월 8000건대를 기록하던 거래량은 11월 3000건대로 줄었고, 집값 상승폭도 점차 둔화됐다.

오르는 서울 집값에 ‘초양극화 시대’ 돌입

세 차례 부동산 대책으로 거래량이 급감하는 가운데 일시적인 조정 국면은 나타났지만, 서울과 수도권 선호 지역의 상승세는 이어지면서 수도권과 지방 간 격차는 더욱 벌어졌다.

12월 셋째 주 기준 전국 아파트 매매가격은 누적 0.86% 상승했다. 수도권이 3.03% 오른 반면, 지방은 1.19% 하락했다.

서울 아파트값은 2월 첫째 주 상승 전환 이후 12월 셋째 주까지 45주 연속 상승하며 누적 8.25%를 기록했다. 이는 2012년 통계 작성 이후 최고치다. 경기(1.15%)는 상승한 반면 인천(-0.71%)은 하락했다.

지난달 기준 서울의 중위주택가격은 7억2449만1000원으로, 수도권 평균(4억5307만9000원)보다 높았다. 반면 지방은 1억7787만2000원으로 서울의 약 25% 수준에 그쳤다.

문제는 이러한 서울 집값 상승세가 내년에도 이어질 가능성이 크다는 점이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “거래는 줄었지만 가격은 잡히지 않은 상태”라며 “내년에는 입주 물량 감소와 유동성 확대가 맞물리면서 매매·전세·월세 가격이 동시에 오르는 ‘트리플 상승장’이 이어질 것”이라고 전망했다.

정부가 9·7 대책의 보완책을 예고했지만, 빠르고 실질적인 공급 방안이 포함되지 않는다면 효과를 기대하기 어렵다는 우려도 나온다.

김 소장은 “10·15 대책으로 활용할 수 있는 정책 카드 대부분을 소진했다”며 “추가로 남은 수단은 세금 규제뿐이지만, 세금만으로 집값을 단기간에 잡기는 쉽지 않다”고 말했다. 이어 “공급 보완책이 나오더라도 시장에서 ‘기다리면 내 집 마련 기회가 온다’는 신뢰를 주지 못할 가능성이 크다”고 우려했다.

허 교수도 “실제 공급으로 이어지지 않는 보여주기식 대책은 한계가 있다”며 “내년 지방선거를 의식한 단기 처방이 아니라, 재개발·재건축의 공공 추진과 3기 신도시 공급 속도 제고 등 수요와 공급을 고려한 실질적 대책이 필요하다”고 강조했다.