"확연한 집값 상승세"⋯서울 외곽 확산 가능성

[아이뉴스24 이수현 기자] 강남권에 이어 강북 일부 지역도 주택 가격 상승폭이 커지는 가운데 서울 외곽 주택시장은 여전히 잠잠하다. 정부의 고강도 대출 규제에 외곽 주택시장에선 관망세가 이어지며 나타나는 현상으로 풀이된다. 하지만 내년엔 서울 전체의 입주물량 부족으로 인해 외곽까지도 상승 압력이 강해질 것이란 전망이 나온다.

23일 한국부동산원에 따르면 6·27대책 시행 이후 9월 3주(15일 기준)까지 서울 아파트 가격은 1.52% 상승했다. 25개 자치구 중 성동구가 3.75% 올랐고 송파구(3.51%), 광진구(2.61%), 서초구(2.46%), 양천구(2.27%)가 뒤이었다.

정부가 지난 7월부터 스트레스DSR 3단계를 시행하고 6·27 대책을 통해 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한했다. 또한 공급 확대 방안을 담은 9·7 대책을 발표하며 주택 시장 안정을 꾀했다. 하지막 정부 대책 발표에도 강남권을 비롯해 성동구와 광진구 등 한강변을 따라 상승세가 번지고 있다. 대출 한도가 줄어든 상황에서 정부가 추가 규제를 발표할 수 있다는 불안감이 확산하며 자금력을 갖춘 수요자가 서둘러 매수에 나서고 있다는 진단이 나온다.

매수세가 살아나면서 가격과 함께 거래량도 반등했다. 서울시에 따르면 22일까지 기록된 서울 아파트 거래량은 4015건으로 지난달 3937건을 넘어섰다. 6·27대책 이후 관망세로 돌아서며 6월 1만893건에서 절반 이상 줄었던 거래량은 한 달 만에 반등했다.

이와 달리 '노도강'(노원·도봉·강북구)으로 대표되는 서울 동북권 집값은 잠잠하다. 한국부동산원에 따르면 6·27대책 이후 중랑구는 0.25% 상승에 그쳤고 도봉구도 0.33% 상승했다. 강북구(0.35%)와 노원구(0.66%)도 상승률이 1%를 크게 밑돌았다.

업계에서는 중저가 주택이 몰린 서울 동북권에 대해 대출 의존도가 높은 지역으로 진단하고 있다. 대출 규제 전부터 주택 매수를 위한 충분한 대출이 나오지 않던 한강변 지역과 달리 서울 외곽은 대출 한도에 따라 가격 등락폭이 커진다는 것이다.

신고가 거래 또한 높은 가격대에서 다수 체결됐다. 직방에 따르면 7월 전체 거래된 서울 아파트 거래 3946건 중 신고가 거래는 932건으로 전체의 23.6%를 차지했다. 가격대별로 12억원 초과~20억원 이하 아파트(288건, 31%) 비중이 가장 컸고 30억원 초과(189건, 20%), 20억원 초과~30억원 이하(177건, 19%)가 다음으로 컸다. 9억원 이하 아파트는 신고가 거래가 169건 나와 18%를 차지했고 9억원 초과~12억원 이하는 109건(12%)에 불과했다.

수요자가 받을 수 있는 대출 한도가 줄어든 만큼 한동안 중저가 주택 시장 타격은 불가피할 전망이다. 또한 한강변에서 시작된 주택 시장 온기가 단기간 외곽으로 번지기는 어려울 것으로 보는 의견도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 "정책에 예민한 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등은 6·27대책이나 9·7대책과 함께 토지거래허가구역 확대 지정 등 이슈가 몰리면서 매수세가 몰렸고 주택 가격 상승으로 이어졌다"면서 "그와 달리 서울 외곽은 대출 규제 영향을 받고 있어 집값 상승세가 번지기 어려운 상황"이라고 설명했다.

다만 장기적으로는 상승 압력이 강해질 전망이다. 내년 서울 입주 물량에 따른 수급 불균형이 주택 가격 상승으로 이어질 수 있기 때문이다. 한국부동산원과 부동산R114가 공동으로 발표한 '공동주택 입주예정물량 정보'에 따르면 내년 서울 입주예정 물량은 2만8885가구로 올해(4만3449가구) 대비 1만4564가구(33.5%)나 줄어든다.

동북권에서는 11월 동대문구와 중랑구에서 '이문아이파크자이'와 '리버센SK뷰롯데캐슬'이 입주하지만 이후 수 년간 공급물량이 급감한다. 입주 물량조차 도봉구 금호어울림리버파크(3월, 299가구)와 강북구 엘리프미아역 1단지(8월, 78가구), 2단지(8월, 182가구) 등 300가구 이하 소형 단지가 대다수다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "수요자의 주택 매수 심리가 더 확산하면 서울 외곽으로 집값 상승세가 번질 수 있다"면서 "하반기 동대문구에 대단지가 입주하며 인근 지역 주택시장이 안정되더라도 내년 입주물량 부족에 따른 수요자의 불안 심리가 확산할 수 있다"고 전했다.