헌재 "임대차 계약갱신요구권·전월세상한제 합헌"

[아이뉴스24 최기철 기자] 헌법재판소가 임차인의 계약갱신요구권과 계약 갱신시 전월세 상한을 제한하도록 규정한 주택임대차보호법 해당 조항은 합헌이라고 결정했다.

헌재 전원재판부는 28일 임대인들이 "주택임대차보호법 6조의 3와 7조 2항 등 '임대차 3법'관련 조항은 임대인의 재산권을 침해하고 헌법상 평등원칙과 포괄위임금지 원칙을 위반해 위헌"이라며 낸 헌법소원심판 청구사건에서 재판관 9명의 일치된 의견으로 합헌으로 결정했다.

사건 쟁점은 심판대상 조항들이 차임증액한도의 명확성과 계약의 자유, 재산권 등을 침해하는 지 여부였다.

재판부는 먼저 "전월세(차임) 상한 제한 조항은 계약갱신 시 보증금이나 차임의 과도한 증액에 따른 임차인의 경제적 부담을 완화해 계약갱신요구권의 실효성을 확보함으로써 임대차계약의 존속을 통한 주거안정을 도모하기 위한 것"이라고 했다. 또 "증액청구의 산정 기준이 되는 '약정한' 차임이나 보증금의 구체적인 액수는 당사자가 임대차계약의 내용을 통해 충분히 확인할 수 있다"고 설명했다.

재판부는 이어 "차임 증액 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제"라며 "(인상률 제한인) 20분의 1 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다"고 판단했다.

임차인의 계약갱신을 임대인이 '정당한 사유 없이' 거절하고 주택을 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임을 지도록 한 규정에 관해서도 "'정당한 사유'란 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로 제3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하는 것"이라고 설명했다.

이어 "불가피한 사정이 있는지 여부는 법원이 구체적‧개별적 사안에서 합목적적으로 판단할 수 있다는 점을 고려하면, 그 의미가 지나치게 불명확하여 명확성원칙에 위배될 정도에 이른다고 보기 어렵다"고 판단했다.

재판부는 "헌법은 국가에 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 할 의무를 부과하고 있고, 심판대상 조항은 임차인의 주거안정 보장을 목적으로 하고 있기 때문에 입법목적 역시 정당하다"고 판시했다. 또 "임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서도 수단의 적합성이 인정된다"고 했다.

재판부는 이와 함께 "주거 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결 요소인 반면, 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없기 때문에 법익의 균형성도 인정된다"며 "결국 심판대상 조항은 임대인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없다"고 판시했다.

임차인의 계약갱신요구권과 전월제상한제도는 문재인 정부 시절인 2020년 전월세신고제와 함께 도입됐다. 이른바 '임대차 3법'으로 세입자를 두텁게 보호한다는 취지였지만 전세시장에 혼란과 대규모 전세사기를 유발할 수 있다는 비판을 꾸준히 받아왔다.

주택임대차보호법 6조의3은 임차인이 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정했다. 같은 법 7조 2항은 '(임대인의 차임)증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다'고 정하고 있다.