"약세 주택시장의 최대 변수는 '금리'" [신년기획]

[아이뉴스24 김서온 기자] 지난해 하반기 본격적으로 부진의 늪에 빠진 부동산 시장은 올해도 큰 반전을 기대하기 어려울 것이라는 전망이 지배적이다. 전반적으로 매매시장은 소폭 상승 내지 하락 전망이 혼재돼 있지만, 금리의 향배가 매매시장을 결정지을 변수로 자리잡고 있다. 금리의 등락에 따라 매매가격이 움직일 가능성이 큰 것이다. 올해 상반기 예정된 총선 이슈와 GTX와 같이 굵직한 호재에 따른 지역별 편차도 예상된다.

한국건설산업연구원(이하 건산연)은 올해 전국 매매가격이 2.0%(△수도권 –1.0% △지방 –3.0%) 하락할 것으로 전망했다. 금리 인상 가능성에 추가 자금 유입이 현실적으로 어려워 보이기 때문이다.

김성환 건산연 부연구위원은 "은행 조달 금리 대비 주담대 금리가 낮은 역마진 상황이라 주담대 금리 인상이 불가피할 것으로 보인다"며 "국내 금리에 간접적인 영향을 미치는 미국 금리 상승세가 지속돼 국내 시장금리도 올해 상방 압력을 받을 것"이라고 말했다.

이어 "시장금리 수준 전망이 이처럼 높아지는 추세로, 금리와 역상으로 움직이는 매매가는 하방 압력을 받을 수 있다"며 "매매 수급 동향은 회복 중이나 가격 전망이 둔화했고, 자가 보유자의 가격 전망도 소폭 하향 조정됐다"고 덧붙였다.

다만, 건산연은 올해 상반기 정치적 이벤트(총선)와 하락 전환까지 상당 시간 시간이 소요될 것으로 보이므로 '상고하저' 흐름을 예상했다. 김 부연구위원은 "일반화는 어렵지만, 총선 전후 아파트 가격이 하락하는 동향"이라며 "올해 3월과 12월엔 GTX-A(서울~운정, 수서~동탄) 개통이 예정돼 있다"고 설명했다.

대한건설정책연구원(이하 건정연)도 올해 부동산 시장 전망을 내놓으면서 '금리 변동 위험과 확대 영향'이 핵심 키워드라고 강조했다. 기준금리는 동결됐지만, 최근 COFIX 금리가 소폭 상승했고 가산금리의 조정으로 주담대 금리가 오를 가능성이 커진 탓이다. 이런 분위기가 장기화한다면 수요 위축 여건이 굳어질 수 있다.

이와 함께 건정연은 올해 부동산 시장은 가격, 거래, 공급의 동반 약보합세 가운데 '불황형 안정세'를 보일 것으로 내다봤다. 수도권 아파트 매매가격은 1% 내외의 제한된 상승을 예측했다.

권주안 건정연 연구위원은 "고금리의 뉴노멀(새 기준)에 따라 수요 회복 여건이 악화하고 있다"며 "주택시장의 단기 불황, 수요 약세 지속에 따른 매매가격은 'L자형 횡보'가 예상된다. 그럼에도 총선 후 시장 판도와 규제 완화에 따른 수요 반등도 주목할 만하다"고 말했다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 올해도 주택매매 가격은 내림세가 지속되겠지만, 하락폭은 지난해보다 줄고 하반기엔 인기 지역부터 상승세로 전환할 가능성이 있다고 밝혔다.

고금리와 PF 자금 조달 애로, 부동산세제 완전 정상화 지연 등으로 올해도 집값 내림세가 이어지겠지만, 중반기부터는 수도권 인기 지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환할 것이란 설명이다.

또한, 주산연은 내년 전국 주택가격 1.5% 하락을 전망했다. 수도권은 0.3%, 지방은 3.0% 하락할 것으로 예측됐으나, 서울은 1.0% 상승할 것으로 나타났다.

부동산 관련 전문기관뿐만 아니라 증권가에서도 올해 부동산 시장에서 금리 중요성이 더 커질 것으로 보고 있다. 앞서 금리가 매매가격 변동 주요 변수로 작용하고 있다는 점이 점진적으로 알려졌지만, 금리 부담에 따른 영향이 아직 가격에 완전히 반영되지 않았다는 판단에서다.

백광제 교보증권 수석연구원은 "현재 금리 상태의 장기 유지와 내재수익률·안전자산수익률의 역전 상태를 고려하면 장기적으로 대략 현재 가격 대비 최대 30%, 최고점 대비 최대 50% 수준의 추가 하방 압력이 지속될 것"이라고 내다봤다.

이와 함께 교보증권 리서치센터는 올해 서울·수도권 아파트 가격은 역전세난 확산, 이자 부담 가중 등의 영향으로 서울·수도권 모두 5% 이상의 하락 전망을 내놨다.

하나은행 하나금융경영연구소는 올해 주택시장은 "불안한 반등 속 시장 차별화가 심화할 것"이라고 했다. 올해도 주담대 금리가 높은 수준을 유지, 가계 대출 이자 상환 부담이 계속되면서 고금리 여건이 이어진다는 점과 정부의 정책모기지 취급 규모가 줄고, DSR 한도 초과로 차입 여력이 악화한다는 점 등 부채 부담이 커진 배경을 손꼽았다.

또한, 매도자와 매수자 간 줄다리기가 이어지면서, 우량자산이 집중된 수도권 등 특정 지역과 중장기적으로 공급부족 우려가 확산하고 있는 아파트 선호도가 더욱 커질 것으로 보인다. 특히, 신축 물량 감소에 따라 기존 구축 주택으로 물가 상승분이 빠르게 반영될 것이란 분석도 나오고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "기준금리 연속 동결에 따라 시장 금리에 대한 수요층 적응력이 높아질 것으로 예상되는 가운데 총선을 앞두고 서울 메가시티나 지하철 연장 같은 쟁점들이 쏟아질 전망"이라며 "예측 불가능한 이슈를 배제하고 올해 분양, 입주 등에서 축소 경향이 강해지면서 신축 분양가 위주로 반영되던 물가 상승분이 기존 구축 주택(실물)으로 반영 속도를 높이는 해로 판단된다"고 말했다.