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"전고점 회복 코앞인데…" 강남 상승 불씨는 남았을까


관망세 짙고 거래는 부진…상·하방 압력 요인 "대치 중"
강남권 일원 재건축 및 대장주 단지 전고점 회복 목전에
"서울 아파트값 급락보다 박스권 내 움직일 가능성 높아"

[아이뉴스24 김서온 기자] 주택 매매시장에서 수요자들의 관망세가 짙어지며 거래가 부진한 분위기로 전환되고 있다. 아파트값도 재조정에 들어갔다. 다만, 시장의 여러 요인들로 보면 급락장이 펼쳐질 지리라고 기대하기는 힘들다는 관측도 적지 않다. 더욱이 주택시장을 견인하는 서울 강남권에서 전고점을 목전에 둔 단지들도 있어 이목이 쏠린다.

최근 강남권 대장주 단지들 사이에선 전고점 회복을 향한 랠리가 멈추지 않고 있다. 2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대치동 은마아파트 전용 79.79㎡는 지난달 1층 매물이 23억7000만원에 중개 거래됐다. 아직 등기가 완료되진 않았는데, 한 달 전인 지난 10월 10~14층 고층 매물 3건이 23억9500만원~24억3000만원에 거래된 것으로 보면 가격이 하락했다고 보기는 힘들다. 지난 9월엔 올해 거래된 매물 중 가장 높은 가격대인 24억4000만원(7층)에 팔렸다. 올해 1월에는 2층 매물이 17억9500만원, 12층 매물이 18억6000만원에 거래됐는데, 저층 매물 기준 10개월 새 5억7500만원이 올랐다.

서울 강남구 대치동 일원 은마아파트 전경. [사진=김서온 기자]
서울 강남구 대치동 일원 은마아파트 전경. [사진=김서온 기자]

현재 단지의 동일면적대 매물 기준 신고가는 지난 2021년 11월 거래된 매물로 당시 26억3500만원(11층)에 매매됐다. 이후 17~18억원대까지 떨어지다 올해 들어 재건축이 가시화하면서 서서히 회복하기 시작했다. 가장 최근 저층 매물이 전고점 대비 2억6500만원 저렴한 가격대에 거래됐다는 점을 고려하면 폭을 좁혀가고 있다는 것을 알 수 있다.

재건축 호재가 있는 잠실주공5단지도 전고점을 향하고 있다. 단지의 전용 82.61㎡는 지난달 29억2100만원(11층)에 중개 거래됐다. 지난 7월 동일면적대 매물이 29억2600만원(9층)에 매매되며, 올해 첫 29억원대에 진입했다. 올해 1월에는 7건의 매물이 21억7500만원(1층)~24억7600만원(9층)에 팔렸다. 가장 최근 거래된 매물과 올 초 계약이 성사된 9층 매물의 실거래가를 비교하면 10개월 새 4억4500만원이 상승했다.

이 단지 전용 82.61㎡ 신고가는 지난 2021년 11월 거래된 7층 매물로 당시 32억7880만원(7층)에 팔렸다. 근래 거래된 매물보다 신고가 매물이 3억5780만원이 더 비싸다. 현재 동일면적대 최고 호가는 30억원이다.

송파구 잠실동 일원 D부동산 대표는 "현재 최고 호가는 30억원 수준인데, 지금 숨 고르기를 하는 상황이다 보니 집주인들이 협상이 가능하다는 의사를 내비치고 있다"며 "한 번에 몇억씩 팍팍 오르진 않아, 당장 신고가를 경신하기는 어려워 보인다. 다만, 재건축 호재가 하방 압력을 탄탄하게 받쳐주고 있고 올 초부터 꾸준히 오름세를 보였던 만큼 전고점 회복 기대감은 있다"고 말했다.

인근 잠실 대장주 '엘리트 형제(엘스·리센츠·트리지움)' 중 하나인 리센츠의 경우 전고점 돌파를 목전에 두고 있는 대표 단지다. 단지의 전용 84.99㎡는 지난달 매물 2건이 24억1000만원(26층), 25억원(17층)에 계약이 성사됐다. 지난 10월 동일면적대 매물이 25억9000만원(26층)에 매매되며 올해 기준 가장 고가에 거래가 이뤄졌다.

올 초 거래된 매물과 올 10~11월 사이 거래된 매물의 가격 차도 큰 편이다. 지난10~11월에는 대부분 매물이 24~25억원대에 거래됐는데, 올해 1월에는 4층 매물을 제외하고 12~29층 매물이 19~20억 초반대에 팔렸다. 실거래가가 약 5억원 이상 올랐다.

단지의 동일면적대 신고가 기록은 지난 2021년 10월 26억2000만원에 팔린 22층 매물이 보유하고 있다. 전고점 회복까지 가격 차이는 지난달 거래된 매물 기준 1억2000만원~2억원, 전월 올해 가장 고점에 팔린 매물 기준 3000만원이다.

한편, 지난달 마지막 주 서울 아파트값 변동률은 하락 전환했다. 짧은기간 가격이 빠르게 올랐고, 대출금리 상승에 따른 수요자들의 부담, 정책금융 축소, 계절적 비수기까지 겹치며 매수 관망세가 짙어진 탓이다. 이에 호가를 낮춘 집주인들이 늘어난 영향도 주효했다.

다만, 업계 전문가는 거래 부진이 지속되고 있지만 서울 아파트값은 급락하기보다 박스권 내에서 움직일 가능성이 높다고 내다보고 있다.

여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "한은 금통위가 기준 금리를 7차례 연속 동결하면서 금리 불확실성이 크게 낮아졌다. 재건축 관련 법안도 통과해 사업 숨통도 트였다"며 "그런데도 고물가, 가계대출 증가, 실물경기 침체 등 주택 구매력을 낮추는 요인도 있다. 즉, 시장 상·하방 요인이 서로 충돌하면서 지역별, 단지별 가격 차이를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "최근 통과한 재건축초과이익 환수 법안이 당장 매수 심리를 자극하는 요인이 되기엔 어려운 상황이지만, 사업에 활기를 불어넣을 발판이 마련됐다는 점을 고려하면 재건축 아파트 가격 하방 압력을 지지할 수 있다"고 덧붙였다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)







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