해외 부동산펀드, 미국·유럽 상업용에 편중…코로나19發 '경고등'

[아이뉴스24 한수연 기자] 국내 해외 부동산펀드 절반 이상이 해외 상업용 부동산에 투자된 가운데 코로나19로 인해 부정적인 영향을 받고 있단 분석이다. 특히 경기회복이 지연되면서 엑시트(Exit)에 어려움을 겪거나 수익률이 하락할 우려가 제기되고 있다.

16일 금융감독원에 따르면 지난 4월 말 기준 국내에서 투자한 해외 부동산펀드는 56조5천억원에 이른다. 판매잔고로는 지난 8월 말 기준 금융기관이 전체의 74.1%인 41조2천475억원을 투자했고, 일반법인 13조5천억원, 개인 투자자 9천억원 순이었다.

국내에서 해외 부동산펀드를 운용하는 운용사는 총 77곳으로 상위 10곳이 전체의 59.1%인 33조4천억원을 설정했다. 상위 20곳으로 범위를 넓히면 설정금액은 전체의 83.2%인 47조원에 달해 상위사 집중도가 높은 것으로 나타났다.

이들 해외 부동산펀드의 95.5%인 49조2천억원이 사모로 모집됐다. 공모는 나머지 4.5%인 2조3천억원에 불과했다. 환매방식은 폐쇄형이 99.4%인 51조2천억원, 개방형은 0.6%인 3천억원이었다.

미국에 전체의 42.1%인 21조7천억원이 투자됐고 유럽 27.4%(14조1천억원), 아시아 6.7%(3조4천억원) 등이었다. 여러 지역에 포트폴리오 투자를 하는 펀드도 21%(10조8천억원)를 차지했다.

이들 해외 부동산펀드는 주로 오피스빌딩 같은 상업용 부동산에 투자됐다. 물건 종류별로 오피스빌딩에 전체의 53.2%인 27조4천억원이 들어갔고 호텔·리조트가 10.7%(5조5천억원), 복합단지·리테일이 7.1%(3조7천억원)를 각각 차지했다.

투자형태는 임대형이 전체의 40.7%인 21조원으로 가장 많았다. 이어 대출형이 34.7%(17조8천억원), 역외재간접 15.9%(8조2천억원)였다.

국내에서 투자한 해외 부동산펀드의 49.7%인 25조6천억원이 최근 1~3년 이내 설정됐고, 3~5년 이내는 27.3%인 14조1천억원이었다.

평균 만기는 7.6년으로 오는 2023년부터 본격적인 만기가 도래할 예정이다. 만기도래 금액은 내년에 전체의 5.5%인 2조8천억원, 2022년 8.4%(4조3천억원), 2023년 15.1%(7조8천억원), 2024년 16.4%(8조4천억원)로 나타났다. 2025년 이후 만기도래 금액은 전체의 52.1%인 26조8천억원이었다.

해외 부동산 펀드는 이처럼 평균만기가 7년이상의 장기투자이고, 대부분 폐쇄형으로 설정돼 여타 펀드 대비 대량환매 우려는 낮은 것으로 풀이된다.

그러나 코로나19 확진자가 많은 미국과 유럽의 상업용 부동산에 펀드 대부분이 투자돼 부정적인 영향이 나타나고 있다는 게 금감원의 분석이다.

김명철 금감원 자산운용감독국 부국장은 "현재 일부 펀드에서 임대료(실물 보유시)와 이자(대출채권 보유시) 연체가 발생했다"며 "매각여건 악화로 만기를 연장하는 사례도 나왔다"고 설명했다.

김 부국장은 "향후 경기회복 지연 시 펀드 수익성이 하락하고 엑시트 리스크가 현실화 될 가능성이 있다"며 "특히 대출형 펀드는 중・후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있다"고 경고했다.

다만 운용사가 해외 부동산펀드를 포함한 대체투자펀드 설정·운용시 단계별로 준수해야 하는 원칙과 절차를 정한 '대체투자펀드 리스크관리 모범규준'이 지난 10월부터 시행되고 있다. 이 규준은 운용사가 대체투자펀드 설정 시 사전에 리스크 분석을 실시하고, 이후에도 최소 연 1회 이상 공정가치 평가를 실시토록 했다.

금감원은 해외 부동산을 포함한 대체투자펀드 잠재리스크 요인을 지속적으로 점검하겠단 방침이다. 김 부국장은 "운용사가 해당 규준에 따라 대체투자펀드를 설정·운용하고 있는지 자체 점검해 그 결과를 이사회에 보고토록 할 것"이라고 말했다.

한수연 기자의 다른 기사 보기