재개발구역에서 영업보상 대상자 요건과 보상금 청구방법

재개발구역에서는 영업보상을 받기 위해서 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')」과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '공익사어법'」 및 관련 법령에서 규정한 요건을 충족해야 하는데, ①사업인정고시일(정비계획 공람공고일) 전부터 ②적법한 장소에서 ③인적·물적 시설을 갖추고 ④계속적으로 행하는 영업이어야 하며, ⑤허가 등이 필요할 경우 위 공람공고일 전에 허가 등을 받고 그 내용대로 행하는 영업이어야 한다.

무허가건축물의 경우 원칙적으로 영업보상이 될 수 없다. 다만, 예외적으로 무허가건축물의 '임차인'이 정비계획 공람공고일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업을 할 경우 영업보상대상자로 인정받을 수 있다.

또한 무허가 영업의 경우에도 일정한 보상을 받을 수 있는데, 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액 및 영업시설 등의 이전비용을 보상금으로 받을 수 있다.

영업손실보상은 휴업보상과 폐업보상 두가지로 나뉘는데, 폐업보상은 거의 인정되기 어려우며 대부분 휴업보상을 받게 된다. 서울지역에서는 90% 이상이 휴업보상에 해당한다고 보면 된다.

휴업보상의 내용으로는 휴업기간에 해당하는 영업이익, 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액을 비롯하여 휴업기간중 유지관리비, 인건비 등 고정비용, 이전비 및 감손상당액, 부대비용 등을 포함된다.

또한 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내로 하나, 예외적으로 해당 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 2년 이내에서 실제 휴업기간으로 인정받을 수 있다.

영업보상 관련 자료를 잘 보관하는 것도 중요한데, 특히 임대차계약서(임차인), 손익계산서, 해당 영업과 직접 관련된 세금 및 공과금 납부내역, 광고선전비 지출내역, 총 직원수 및 직원 급여대장, 영업용 고정자산 및 재고자산 내역, 영업시설 등 이전에 소요되는 비용예상 견적서 등이 있다.

영업보상대상자에 해당함에도 불구하고 사업시행자(재개발조합)가 보상금을 지급하지 않을 경우 어떻게 해야 할까? 재결절차를 거치지 않은 채 재개발조합(사업시행자)를 상대로 곧바로 민사소송이나 행정소송을 제기하는 것은 허용되지 않는다.

따라서 영업보상 대상자는 재개발조합을 상대로 공익사업법 제30조에 따른 재결신청 청구를 하거나, 위 재결신청 청구에 대하여 거부처분이 있을 경우 그 거부처분 취소를 구하는 소송 등을 제기하여 권리구제 방법을 모색해야 한다.