[아이뉴스24 김현동 기자] 조정대상지역에서 집을 갈아타는 일시적 2주택자의 양도세·종부세 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄어든다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 다주택자 양도세 중과배제는 2027년 말 끝난다. 상생임대주택 특례는 올해 말 종료된다. 개정 시행령은 10월 1일부터 시행된다.
정부는 29일 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 개정안을 의결했다. 지난 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'의 후속 조치다.
세제개편안에서 올해 안에 개정하기로 한 부동산 세제 항목이 발표안대로 확정됐다.
먼저 조정대상지역 안의 일시적 2주택 특례 기간이 짧아진다. 지금은 조정대상지역 주택 보유자가 같은 지역에서 새 집을 사도 3년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택 특례를 받는다. 양도가액 12억원 이하분은 비과세다. 장기보유특별공제는 최대 80%까지 우대받는다. 종부세도 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 적용받는다.
앞으로는 이 기간이 2년으로 줄어든다. 양도세는 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 분부터 적용된다. 종부세는 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터다. 8월 3일 이전에 새 집을 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정을 따른다.
새 집을 산 뒤 그 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우도 3년이 유지된다. 조정대상지역 지정 공고 전에 새 집을 샀거나 계약금을 낸 경우를 2년 단축 대상에서 빼는 조문이 들어갔다.
조정대상지역 매입임대 아파트의 세제 혜택에는 시한이 생긴다. 지금은 매입임대주택 등록이 말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과배제와 법인세 추가 과세 배제가 기한 없이 적용된다.
2020년 8월 민간임대주택법 개정으로 장기(8년) 아파트 매입임대와 단기(4년) 매입임대 유형이 폐지됐다. 이 유형의 주택은 의무임대기간이 끝나면 등록이 자동 말소된다. 그런데 세제 혜택은 말소 뒤에도 계속 남아 있었다.
개정 시행령은 2027년 12월31일까지 파는 주택에만 이 혜택을 준다. 대상은 조정대상지역 안의 매입임대 아파트로 한정된다. 조정대상지역의 비아파트, 조정대상지역 밖의 아파트, 건설임대·공공지원 임대주택은 특례가 유지된다.
예외 기한도 뒀다. 2027년 1월1일 기준으로 의무임대기간이 끝나지 않은 주택은 등록말소일부터 1년까지 혜택을 받는다. 2027년 이후 새로 조정대상지역이 된 곳의 주택은 지정 공고일부터 1년이다. 재건축·재개발이 진행 중인 주택은 이전고시일부터 1년이다. 소규모재건축과 소규모재개발도 여기에 포함된다. 여러 경우에 해당하면 가장 늦은 날을 따른다.
혜택이 한 번에 없어지지는 않는다. 정부는 세법개정안에서 2028년 양도분에 중과세율의 절반만 적용하는 특례를 새로 두기로 했다. 개인은 기본세율에 2주택 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트를 더한다. 법인 추가 과세는 10%다. 임대기간분의 장기보유특별공제 우대율은 50%에서 30%로 낮아진다. 2029년부터는 다른 다주택자와 같은 중과세율을 적용받는다.
조정대상지역의 일반 다주택자에게도 중과세율 한시 완화가 추진된다. 2027년 양도분은 2주택 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트만 더한다. 2028년에는 각각 10%포인트, 15%포인트다. 보유기간 2년 이상인 주택이 대상이다. 2028년 특례와 중과 한시 완화는 법률 개정 사항이라 국회를 통과해야 한다.
임대사업자 본인이 사는 거주주택의 특례는 현행대로 유지된다. 매입임대 아파트를 가진 다주택자라도 거주주택을 팔 때 양도가액 12억원 이하분 비과세와 장기보유특별공제 최대 80% 우대를 받는다. 적용 기간은 지금처럼 등록말소일부터 5년이다.
상생임대주택 특례는 예정대로 올해 말 끝난다. 지금은 임대료 인상률을 5% 이내로 묶는 상생임대를 2년만 해도 양도세 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대의 2년 거주요건을 면제받는다.
앞으로는 상생임대가 끝난 뒤 1년 안에 판 주택만 거주요건을 면제받는다. 올해 안에 상생임대 계약이 끝났다면 2027년 말까지 팔아야 한다. 늦어도 2029년 말까지는 팔아야 혜택을 받는다.
비수도권 준공 후 미분양주택 지원은 연장된다. 이런 주택을 양도세·종부세 주택 수에서 빼주는 특례의 기한이 2027년 말까지 1년 늘어난다. 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)가 사들인 비수도권 준공 후 미분양주택의 종부세 합산배제와 법인세 추가 과세 배제도 같은 기간 연장된다.
/김현동 기자(citizenk@inews24.com)