고금리에 월세로 내몰리는 세입자…'유명무실' 전월세 전환율

[아이뉴스24 이혜진 기자] 임대차 시장에서 전세를 월세로 바꾼 세입자가 늘어나는 가운데 전세금을 월세로 낼 때 적용하는 이자율을 의미하는 '전월세 전환율(이하 전환율)'이 법정 기준보다 높아 서민들의 등골이 휘고 있다.

임대인이 고금리 여파에 늘어난 비용 부담을 세입자에게 전가해 전월세 전환율이 높아진 것이다. 정부가 개선책을 모색해야 한다는 지적이 나오고 있지만 관련 개정안은 국회에 2년째 계류 중이다.

5일 통계청에 따르면 지난 9월 전국 주택의 평균 전환율은 5.8%로 여전히 높은 수준을 기록했다. 정부가 지난 2020년 세입자의 부담을 덜겠다며 법정 전환율을 기준금리(5일 기준 3.25%) 더하기 2%로 낮췄음에도 상한을 훌쩍 넘긴 것이다.

전환율은 지역에 따라 편차가 큰 것으로 나타났다. 서울은 4.9%인데 비해 경기도를 제외한 8개 도는 7.1%로 높았다. 서울 동남권(4.3%)과 충남(7.7%)은 3.4%포인트(p)나 차이가 발생했다.

특히 충북의 연립·다세대 전환율은 9.9%로 전세대출 최대 금리인 7%대를 넘어섰다. 서울 아파트는 4.3%로 법정 기준을 맞추고 있는데 연립·다세대 등 저가 주택의 전환율이 높아지며 저소득층의 주거비용이 늘어난 것이다.

이같이 전환율 규제가 유명무실해진 이유는 세입자가 기존 계약을 갱신할 때만 규제가 적용되기 때문이다. 세입자가 새로 계약을 체결할 때는 시장의 논리에 따라 이자율을 정하고 있는 상황이다.

임대인이 법정 전환율을 위반할 시 임차인이 반환 청구만 할 수 있을 뿐 별다른 제재가 없다는 점도 문제다. 임대인의 지나친 월세 요구를 임차인이 거부하기 어렵고 이를 막을 장치도 없는 것이다.

업계 관계자는 "임대수익률과 전환율은 대체로 비례하는 움직임을 보인다"며 "그럼에도 집주인이 각종 세금과 고금리에 증가한 대출이자 부담을 세입자에게 떠넘겨서 전환율이 높아진 것"이라고 설명했다.

세입자에게 과도한 월세를 요구하는 임대인에게 과태료를 부과하자는 개정안은 국회에서 2년째 계류 중이다. 그러다 보니 전세를 월세로 바꾸려는 추세를 막으려던 규제의 취지도 사라졌다. 국토교통부가 지난달 30일 발표한 10월 주택 통계에 따르면 올해 1~10월 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 51.8%로 1년 전보다 8.7%p 늘었다.

정부가 전환율을 잡는 데 실패하자 임차인의 주거 불안정과 비용 부담은 더 커졌다. 이에 정부는 전환율을 잡는 대신 '청년전용 보증부월세(보증금을 낀 월세) 대출'이라는 상품을 출시했지만 상품을 대출하는 자격 요건이 까다로워 지난해 실행 건수는 8회에 그쳤다.

고금리의 주택담보대출을 낮은 고정금리로 갈아타게 해 주는 안심전환대출을 노리는 세입자들도 있지만 전세대출 상품은 자격 대상에서 제외된다. 이에 세입자가 높은 주거비 부담을 덜 수 있는 방안은 많지 않은 상태다.

업계 관계자는 "전환율은 기숙사가 충분하지 않은 대학가나 수험생 밀집 지역처럼 주거환경이 취약한 지역이거나 세입자의 소득이 낮은 지역일수록 높다"며 "월세 거주자는 주로 차입비용이 높은 취약계층의 비율이 높은 만큼 정책적으로 전환율이 높은 지역을 중심으로 주거 복지를 확대해야 한다"고 했다.

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