[주린이의 공모주] 매달 '스벅 커피' 1잔이 공짜…SK리츠, 분기배당 매력 '뿜뿜'

[아이뉴스24 오경선 기자] 청계천 인근 고층 빌딩들 사이에 유독 높은 빌딩이 있습니다. 바로 'SK서린빌딩'인데요. SK그룹 지주회사인 SK를 비롯해 SK이노베이션, SK E&S 등 주요 계열사가 입주해 있는 곳이죠.

노른자 땅에 위치한 이 빌딩에 적은 금액으로도 투자할 수 있다면 주린이들, 참여하시겠나요?

시가총액 2조원 규모의 SK리츠(에스케이위탁관리부동산투자회사)가 9월 코스피시장 입성을 준비하고 있습니다. SK리츠는 SK서린빌딩과 함께 SK에너지에서 운영하는 주유소 부지를 주요 자산으로 편입하고 있는데요.

국내 상장 리츠 중에서는 처음으로 분기 배당을 시행할 예정이라고 해 시장의 관심을 끌고 있습니다. 최근 진행한 기관투자자 수요예측에서는 대형 공모 리츠 사상 최고 경쟁률을 기록하기도 했습니다.

◆ 리츠란?

먼저 리츠(REITs·부동산투자회사)에 대해 간단히 알아볼까요.

리츠는 투자 대상이나 회사 형태 등에 따라 위탁관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사, 자기관리부동산투자회사 등으로 구분할 수 있습니다.

여러 사람(또는 법인)의 자금을 모아 업무용 빌딩이나 호텔, 물류센터, 주택 등 다양한 곳에 투자합니다. 여기에서 창출한 임대수익이나 매각을 통한 시세차익 등을 투자자에게 배당하는 형태로 수익을 되돌려줍니다.

SK리츠의 경우 위탁관리부동산투자회사로, 자산관리회사인 SK리츠운용에 자산의 투자·운용을 위탁하고 있습니다.

SK리츠의 주요 자산은 SK서린빌딩의 토지·건물과 전국 116개 SK에너지 주유소 등입니다.

부동산 감정평가액 기준 SK서린빌딩의 가치는 1조30억원, 주유소 등의 가치는 약 8천억원으로 SK리츠의 투자 자산은 총 1조8천억원 규모입니다.

◆ SK리츠의 수익구조는?

SK리츠는 SK와의 책임임대차계약을 바탕으로 한 SK서린빌딩 임대수익과 SK에너지의 주유소를 주요 자산으로 하는 '클린에너지위탁관리부동산투자회사(클린에너지리츠)' 지분(100%)에 대한 투자 금융수익을 벌어들이고 있는데요.

SK리츠는 지난 3월 15일 설립 후 SK서린빌딩과 클린에너지리츠의 지분을 취득한 상황으로, 현재 부동산 임대수익이나 금융수익이 발생한 부분은 없습니다.

향후 미래 기대수익을 살펴보면 SK서린빌딩의 경우 임대차계약에 따른 임대료는 연간 약 392억원입니다. 임대요율(연간 예상 임대료/매매가)은 연 3.9%로 임대차 기간은 5년이군요.

회사 측은 프라임급 오피스 자산에 해당하는 SK서린빌딩이 높은 임차인 안정성과 희소성을 동시에 보유하고 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것이라고 판단하고 있습니다. 또한 SK그룹 계열사들이 장기 임차한 형태로 수익 안정성도 확보하고 있다는 설명입니다.

SK에너지와 맺은 클린에너지리츠의 임대료는 연 321억원가량 입니다. 임대료율은 4.2%, 임대차 기간은 10년입니다. 상대적으로 가격 상승 가능성이 높은 서울, 경기·인천 등 수도권에 위치한 주유소 수가 56개로 절반 가까이에 해당합니다.

◆ "글로벌 복합리츠로 성장"…T·U타워 추가 편입 계획

SK리츠는 향후 그룹 핵심사업 연계 자산을 지속적으로 편입해 현재 1조8천억원 규모인 자산을 10조원 규모 이상으로 불려 글로벌 톱 티어(Top Tier) 복합리츠로 성장하겠다는 전략입니다.

구체적으로 SK리츠는 서울 을지로 SK텔레콤의 본사 T타워와 성남에 위치한 SK하이닉스의 U타워, SK플래닛 사옥 등을 편입하고 이후 데이터센터와 전기차·수소플랜트·통신 인프라 등을 추가 편입하겠다는 목표를 갖고 있습니다.

우선매수협상권을 실행하면 2024년까지 누적 약 4조원 규모의 자산을 편입할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

◆ 연 기대 배당수익률 5.45%…100만원 투자 시 분기배당금 '1만2천원'

SK리츠는 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소로 벌어들인 임대료를 재원으로 업계에서 처음으로 분기마다 주주들에게 배당금을 지급할 예정입니다.

올해 4분기부터 향후 약 3년 동안 분기 평균 105억원 이상을 배당금으로 계획하고 있습니다. 3분기에도 배당이 예정돼 있어 공모에 참여한 투자자들은 약 1달 만에 배당금을 지급 받을 전망입니다.

회사에서 예상하는 연 배당수익률은 5.45%입니다. 100만원을 투자했을 경우 기대 배당금은 연 5만4천500원가량입니다.

이를 분기마다 쪼개 지급하면 3개월마다 투자자들은 1만3천625원을 배당금으로 받게 됩니다.

세금(배당소득세 15.4%)을 제외한 실 배당금은 1만1천527원정도겠군요. 한 달에 스타벅스 커피 한 잔(4천100원) 정도를 공짜로 마실 수 있는 금액입니다.

◆ 100% 비례배정…증거금 5조 몰리면 1억 납부 시 279주 전망

이번 SK리츠 공모는 균등배정없이 청약주식수에 따라 배분하는 비례배정으로 100% 이뤄지는 것이 특징이구요. 공모가는 주당 5천원입니다.

배정 예상 수량은 청약증거금 규모에 따라 달라질 전망입니다. 간략하게 한 번 살펴볼까요.

SK리츠에 대한 청약증거금이 가장 최근 공모를 진행했던 디앤디플랫폼리츠(1조6천억원) 수준인 2조원일 경우와, 대기업 자산 유동화 성격이 비슷한 롯데리츠(4조7천억원) 수준인 5조원일 경우 2가지로 전제해 알아보겠습니다.

SK리츠의 청약증거금이 2조원(8억주 신청) 수준일 경우 예상 비례경쟁률은 57.34대 1입니다. 1주를 받기 위해서는 약 14만3천원이 필요합니다. 청약은 10주 단위로 이뤄지니 최소 60주를 신청해 청약증거금으로 15만원을 내야 1주를 받을 수 있게됩니다. 이 경우 1억원(4만주 신청)을 청약증거금으로 납부한 투자자는 약 698주를 받을 전망입니다.

같은 방법으로 계산해보면 청약증거금 5조원 기준 비례경쟁률은 143.3대 1, 한 주를 배정 받기 위해서는 37만5천원(150주 신청)이 필요합니다. 1억원을 납부하면 약 279주를 받을 수 있습니다.

증권사별 일반 공모 배정 물량은 총 1천395만3천80주 중 공동 대표 주관사인 한국투자증권과 삼성증권의 물량이 각각 438만1천232주로 가장 많습니다. 인수회사인 하나금융투자(300만주), 공동주관회사인 SK증권(219만616주) 순입니다.

SK리츠의 일반 공모는 이날(1일) 오후 4시에 마감됩니다.

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