[김두탁기자] 서울의 주요 업무지구에 위치한 오피스 빌딩 임대비율이 증가하는 것으로 나타났다.
CBRE는 3일 서울 오피스 시장 임차인 프로필 보고서 시리즈 중 두 번째인 2016년 서울 오피스 시장 임차인 프로필과 수요 전망을 발표했다. 이번 보고서는 서울 오피스 시장의 구성 변화를 개괄적으로 볼 수 있는 자료다.
CBRE가 발표한 보고서에 따르면 최근 시장에 나온 신규 빌딩들로 인해 주요 업무 지구 세 곳, 즉 중부 업무 지구(CBD), 강남 업무 지구(GBD), 여의도 업무 지구(YBD)에 있는 A급과 B급 시장의 오피스 빌딩임대비율이 증가하고 있는 것으로 나타났다.
국내 대기업은 오피스에서 여전히 34.7%에 달하는 상당한 비중을 차지하고 있으며, A급 오피스 빌딩에서 공기업이 임대한 공간의 비중이 크게 낮아졌다는 점도 주목된다.
CBRE코리아 박인섭 리서치팀장은 “국내 대기업은 여전히 A급 빌딩에 관심이 크지만, 경제가 둔화되고 비용 절감의 필요성이 대두되면서 2015년 국내 대기업이 A급 빌딩에 임대한 오피스 공간의 비중이 낮아졌다.”며, “최근 몇 년간 A급 빌딩이 여러 채 완공되면서 CBD의 A급 임대인들이 제공하는 무료 임대 기간을 이용하기 위해 B급에 있던 대형 임차인들이 옮겨 가는 양질자산추구현상이 일어났다”고 설명했다.
박 팀장은 “LG U+나 대우 인터내셔널 같은 국내 대기업들은 주요 업무 지구 세 곳을 벗어난 대신 외곽에 위치한 비용이 저렴한 건물로 옮겼다”고 덧붙였다.
A급 오피스 빌딩에 있는 국내 대기업의 비중은 2014년 대비 2.4% 하락했고, A급 빌딩의 국내 대기업 비중은 43%에 머물렀다.
CBRE코리아는 현재 진행 중인 국내 대기업의 사업 재개편은 올해에도 지속될 전망이며, 오피스 임대 시장의 수요 양상도 달라질 것으로 전망했다.
또, 올해 국내 대기업들이 현금 보유율을 높이기 위해 본사 빌딩을 매각했던 반면, 본사 빌딩을 새로 마련해 이전하고 예전 빌딩을 임차인에게 임대해 임대 시장에 새 물건을 내놓은 기업은 소수였다고 밝혔다.
반면 외국계 기업은 확장에 가속을 붙이고 있다. YBD에서는 AIG, IBM과 같은 다양한 외국계 기업이 제2, 제3 IFC 타워로 이전해, 해당권역의 외국계 기업 비중은 3.3% 포인트 상승했다.
외국계 기업의 비중이 30.3%로 가장 높은 GBD의 상승률은 1.8%였으며, 이는 다국적 기업의 GBD에 대한 선호도가 여전히 강하기 때문이다. 지난 2015년 A급 빌딩에서 비대기업의 비중은 3.2% 포인트 상승해 49.2%를 차지했고, 이는 한국 시장에 진출한 외국 기업의 확대 및 B급 오피스 빌딩에서 A급 빌딩으로 이동한 양질자산추구현상의 뒷받침을 받았다. CBD에서 비대기업이 차지한 비중은 4.1% 포인트 상승했는데, 업무 지구 세 곳 중 가장 큰 상승세를 보였다.
박 팀장은 “GBD와 YBD의 국내 기업 비중이 작아지면서 외국계 기업 비중은 커졌는데, 이는 AIG와 IBM의 2015년 YBD 이전과 지구 간 이동에 따른 임차인의 혜택이 커졌기 때문”이라고 설명했다.
각 오피스 지구 전체의 국내 대기업, 비대기업, 공공 기업의 비중은 상당한 변화가 있었지만 서울의 오피스 시장에서는 국내 기업이 여전히 외국계 기업을 압도하고 있다고 보고서는 전했다.
보고서에 따르면 스타트 업 중 견고한 오피스 수요를 뒷받침하는 기업의 비중도 커지고 있다.
최근 한국시장 진출을 발표한 공동 업무 공간 제공업체 위워크(WeWork)는 판교 등의 오피스 공급 및 확대에 1조 원을 투자할 계획이다. 다른 서비스형 오피스 제공업체들도 확장 추세다. 이는 신생기업들이 사세를 완전히 확장하기 전에 소규모 오피스를 필요로 하는 경우가 많아 수요가 커지기 때문이다.
박 팀장은 “숙박과 식품 서비스 업계 및 제조 부문(F&B)의 오피스 수요는 강한 성장세를 보였다. 이들 부문에서 임대한 공간은 전년 대비 각각 2.2% 포인트, 1.5% 포인트 확대됐다. 이는 각 1만4,000평방미터와 10만8,000평방미터의 오피스 공간이 추가된 셈”이라고 말했다.
F&B 부문이 이런 추세를 이끌고 있는데, 이는 임대인들이 F&B 소매업체를 오피스 빌딩 1층에 입주시키는 경우가 많기 때문이며, 이런 추세는 지속될 것으로 보인다.
제조업계도 임대 수요를 끌어올리고 있다. 외국계 제조업체의 공간 사용 비율이 2014년 대비 20% 이상 증가하면서 그 비중도 커지고 있다. GBD가 이런 추세의 최대 수혜자인데, 외국계 제조업체가 2015년 이 지역에 임대한 오피스 공간은 31% 증가했다.
한편, CBRE의 올해 서울 오피스 시장 임차인 프로필과 수요 전망 보고서는 서울의 5개 주요 업무 지구, 즉 중부 업무 지구(CBD), 강남 업무 지구(GBD), 여의도 업무 지구(YBD), 판교 테크노 밸리, 상암 디지털 미디어 시티에 있는 A급과 B급 빌딩 373개에 대한 조사 결과를 토대로 했으며, 2016년 보고서는 기존의 주요 지구 세 곳에 판교와 상암을 추가해 2015년 보고서보다 범위를 확대했다.
/김두탁기자 kdt@inews24.com