KB경영연구소 "대출 규제 LTV→DSR로 전환…대출 규제 간소화해야"


15억원 초과 주택의 대출 규제 제약 풀어주고 생애최초 주택구입자 대출 여력 확보해야

[아이뉴스24 이효정,고정삼 수습 기자] 부동산 시장 안정을 위해 일관된 정책을 펼칠 수 있는 정책적 합의를 이루되, 대출 규제는 중장기적으로 간소화하는 방향으로 정책 방향을 수정해야 한다는 지적이 제기됐다. 이를 위해 주택담보인정비율(LTV) 중심에서 총부채원리금상환비율(DSR) 중심으로 개편하고 투기지역·투기과열지구 등 지역별 규제를 폐지하는 등 복잡한 대출 규제를 손질해야 한다는 지적이다.

KB금융그룹이 13일 주택학회와 공동으로 주최한 '주택시장 안정화를 위한 지속가능한 주택 정책 모색' 세미나에서 강민석 박사는 '주택시장 안정화를 위한 정책 제언'이라는 주제 발표를 통해 이같이 밝혔다.

강 박사는 "주택정책은 중택경기 변동에 따라 지속적으로 강화와 완화를 반복해왔으나 규제의 편차가 과도하게 되면 정책의 신뢰성에 문제가 생긴다"며 "경기변화에 따른 조정은 불가피하나 기본적인 철학은 유지돼야 정책책변화에 따른 부작용도 최소화하고 정책의 효과도 키울 수 있다"고 지적했다.

은행 대출 창구 전경 [사진=뉴시스]

정책의 일관성과 신뢰성 확보를 위한 정책적 합의가 필요하다는 뜻이다. 연이은 정부대책에도 불구하고 현재 주택매매가격 상승세가 지속되면서 주택매수시장 과열 이어지고 있기 때문이다.

올해 1~8월까지 수도권 주택매매가격은 13.1% 상승해 지난해 증가폭 약 10.6%를 웃도는 수준이다.

지난 2017년 5월 문재인 정부가 출범한 이후 충분한 주택 공급이 이뤄지지 않은 상황에서 투기과열지역 지정 확대, 다주택자 양도세 중과, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등 강력한 투자수요 억제 정책에도 집값 급등세가 지속하고 있다는 평가다.

이에 강 박사는 향후 주택시장의 안정화 방안으로 ▲실수요자의 수요 여력 정상화 ▲투기 수요 관리 강화와 차단 ▲임차 시장 안정화 ▲안정적 공급체계 마련 ▲중장기 주택시장 관리 등 5개 정책 방안을 핵심 과제를 제시했다.

실수요자를 위한 주택정책 방향 제언 [사진=KB금융연구소]

우선 실수요자를 위한 수요 여력 정상화를 위해 생애최초 주택입자의 LTV를 80%까지 완화하고 15억원 초과 주택의 대출 금지 제약을 풀어주는 한편, 중장기적으로 지역별 규제 폐지와 LTV 중심에서 DSR 중심으로 규제를 통해 대출 규제 자체를 간소화해야 한다는 지적이다.

투자수요 관리 강화와 차단을 위해서는 매매가격 대비 전세가격이 80%를 초과할 때 대출을 제한하는 등 갭투자를 억제해 전세자금대출 유동성을 관리해야 한다고 피력했다. 또한 1주택자 양도세 비과세 요건에 거주기간 2년을 전국으로 확대하되, 초기 분양계약금 비중 상향, 외국인 부동산 소유 규제 강화 등도 투기 수요를 억제하는데 도움이 된다는 제언이다.

강 박사는 "전세자금대출은 서민의 주거 안정을 위해 상당히 중요한 주거지원 수단이나 과도한 지원은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 고리로 작용할 수 있다"며 "고가 주택의 경우 과도한 정책적 배려, 저가주택의 경우 매매가격 대비 전세가격이 높은 경우가 많아 향후 부작용이 발생할 우려가 있다"고 밝혔다.

또한 그는 다주택자에 대한 간주임대료 혜택 축소로 전·월세 임대수익에 대한 형평성 있는 과세가 타당하다고 봤다. DSR 산정시 전세자금대출을 포함시켜 전세자금을 통한 시장 유동성 조절 방안도 제시했다. 중장기적으로는 공적 기관의 전세자금대출에 대한 보증을 주거취약계층으로 제한하는 것이 바람직하다고 봤다. 1주택자의 경우에도 빈번한 거래 시 양도세 비과세를 일부 제한하는 방안이 필요하다고 판단했다.

아울러 그는 임차시장 안정을 위해 공공임대주택의 질적인 개선과 대상 확대 등을 통한 공급 확대와 전세보증금에 대한 안정성 확보가 필요하다고 했다.

전세가율이 일정 비율을 초과하면 임대인의 전세반환보증 가입을 의무화하고 보증료 납부 개선과 함꼐 단기적으로 전세금 반환 보증을 확대할 필요가 있다고 제언했다. 중장기적으로 기존의 임대보증금보증과 전세보증을 일원화하고 임대인의 가입을 의무화하되 가입 비용을 낮추는 방안도 제시했다.

안정적인 공급체계 마련을 위한 방안으로는 주택이 필요한 곳에 우선 공급할 수 있는 대응체계부터 마련해야 한다는 주장이다. 도심 노후주택 정비에 대한 로드맵을 마련하고, 강남권 대체 주거지 개발과 광역 역세권 전세주택 고밀화 등 도심 재정비 방안도 고민할 필요가 있다고 제언했다.

금융권이 사회공헌 측면에서 주택을 매입해 임대주택으로 활용하도록 해 향후 주택경기 침체시 완충 장치를 하는 방안도 도움이 될 것이라고 기대했다.

마지막으로 강 박사는 중장기 주택시장 관리방안 차원에서 장기적인 공급방향을 제시하고 분양가상한제 지역의 채권입찰제 도입하는 등 주택 공급이 안정적으로 이뤄질 수 있는 기반을 마련해야 한다고 주장했다.

그는 "주택공급의 불확실성이 증가한 상황에서 정권의 영향을 배제한 명확한 공급 시그널을 제시해야 한다"며 "주택공급의 경우 단기간, 일회성보다는 장기간 지속적인 방향으로 추진하는 것이 중요하다"고 말했다.

이어 "분양가상한제 지역의 채권입찰제를 도입하면 분양시장의 과열양상을 억제할 수 있으며, 시세차익을 정부가 환수해 향후 임대 아파트 등 공공목적 자금으로 활용 가능하다"며 "청약가점제도도 개선해 청약가점 항목을 일부 변경하고 가점제 비율을 조정해 실수요자의 판단 기준을 명확히하고 청약 기회를 다양한 세대에게 제공해야 한다"고 밝혔다.

/이효정 기자(hyoj@inews24.com),고정삼 수습 기자(jsk@inews24.com)







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