[吳! 서울르네상스] ② 재건축 노장 '잠실5·은마아파트'…기대감 솔솔

[아이뉴스24 김서온 기자] 오세훈 시장이 10년 만에 서울수장 자리에 복귀하면서 서울 재건축 시장에 순풍이 불고 있다.

이는 재건축 관련 각종 규제 해소, 부동산 세제 개편, 종 상향과 재개발·재건축 정비사업 추진 활성화 등 현 문재인 정부 기조와 결을 달리하는 부동산 공약을 과감하게 추진할 것을 공약했기 때문으로 풀이된다.

9일 부동산업계에 따르면 오 시장이 공약대로 각종 세제 개편, 정비사업 규제 해소에 나서면서 서울 재개발·재건축 정비사업 이슈가 큰 지역 중심으로 집값 상승 기대감이 반영될 것이란 전망이 나왔다.

오 시장 당선 효과로 재건축 규제 완화 기대감이 커지자, 잠실주공5단지와 은마아파트 등 서울 재건축 시장을 상징하는 대표 단지들의 분위기가 고무되고 있다.

'잠실주공5단지'는 송파구 잠실동 일원에 있으며, 지난 2017년 9월 정비계획 지침에 따라 2018년부터 교육환경 영향평가를 진행 중이다. 그러나 4년째 보완 요구와 재접수 절차를 반복하며 별다른 사업 진척을 보이지 못하고 있다. 잠실주공5단지 재건축 조합은 이달 교육청에 교육환경 영향평가 보완조치계획서를 제출할 예정이다.

정비사업은 정체돼 있지만, 재건축 흥행 수표가 보장된 단지인 만큼 그 기대감은 집값에 반영돼 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 단지의 전용 82㎡는 올해만 신고가를 연이어 경신했다. 동일면적대 매물은 올해 1월 23억원(3층), 24억8천100만원(5층)에 매매됐으며, 지난 2월과 3월 각각 1건의 매물이 26억8천100만원에 실거래됐다.

지난해 8월 24억6천100만원(4층)에 거래된 매물이 역대 최고가를 기록했는데, 올해 1월과 3월 거래된 매물이 신고가를 또한번 갈아치웠다. 지난해 단지에서 모두 92건의 실거래가 이뤄졌으며, 거래 해제된 매물은 3건이다.

강남구 대치동에 있는 재건축 대장주 '은마아파트'는 지난 2016년 9월 희림종합건축사사무사와의 재건축 설계용역 계약을 체결한 이후 별다른 사업 진척을 보이지 못하고 있는 상태다. 은마아파트는 지난 2003년 추진위가 구성됐지만 이후 사업 속도를 내지 못하며, 여전히 답보상태다.

설계용역 계약 체결 당시 단지 중앙 광장 주변으로 최고 50층, 6개 동을 짓는 설계안을 들고나왔다. 당시 서울시는 '2030 서울도시기본계획'에 따라 주거지역 내 아파트 최고 층수를 35층으로 제한다는 '35층 룰'을 적용했다.

이후 은마아파트는 지난 2017년 8월 서울시 도계위(도시계획위원회)로부터 35층을 준수하지 않아 '미심의' 결정을 받았다. 도계위의 미심의 결정은 지난 2012년 이후 처음 내려졌다. 35층 층수 제한을 규정한 서울시의 가이드라인에 어긋나 심의를 진행하는 것 자체가 불가능하다는 이유에서다. 서울시가 심의 보류 판정이 아닌 미심의 판정을 내린 것은 이례적인 일이었다.

같은 해 10월 최고 49층을 고집하며 서울시와 대립각을 세우던 은마아파트는 재건축 추진위원회는 결국 35층 층수 규제를 적용한 재건축안으로 선회했다. 지난 2018년 6월 서울시 심의에 4번째 도전했지만, 퇴짜를 맞았다. 위원회는 특별건축 지정을 위한 경관 계획과 단지를 지나가는 통로 계획, 상가 활성화 계획 등에 대해 보완을 요청한 것으로 알려졌다. 이후 도계위 산하 수권소위원회로 이관됐지만, 3년여간 답보상태다.

서울시 도계위로부터 여러 차례 퇴짜를 맞고, 제자리걸음인 은마아파트는 '언젠간 된다'라는 기대감에 따라 꾸준히 집값 상승세를 보인다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 단지의 전용 76㎡가 지난달 22억원(7층), 22억4천만원(8층)에 팔렸다. 각종 규제로 부동산 시장이 타격을 입은 지난해 단지는 동일면적대 매물이 22억2천만원(8층)에 팔리며 신고가에 거래됐다. 지난달 이보다 2천만원 오른 가격에 거래되며 신고가를 경신했다.

오 시장이 정비사업 활성화에 의지를 내비친 만큼 한강변 일대와 목동, 용산, 노원 등 노후단지를 중심으로 상승세가 두드러질 것이란 전망이 나오고 있다. 다만, 도시정비사업이 시장 의지만으로 추진 불가능하다는 점과 임기가 비교적 짧다는 점을 고려해 결정권자뿐만 아니라 수요자들도 명확한 판단이 필요하다.

권일 부동산인포 팀장은 "시장 임기가 짧아 공급 실적이 단번에 늘어나기는 쉽지 않겠지만, 그동안 규제로 인해 사업 진전이 어려웠던 일부 사업장의 향후 공급에 대한 가능성을 가늠할 수 있게됐다"며 "공급이 늘어난다고 집값을 잡기는 쉽지 않고 단기 수요도 많아 가격이 상승할 여지가 있다"고 말했다.

이어 "개발 기대감이 커지면서 재건축 중심으로 상승이 예상되는데, 문제는 서울시장 의지만으로 할 수 있는 부분과 할 수 없는 부분이 있어 서울시의회 중앙정부의 대응도 고려해야 한다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 아파트 3분의 1이 25년 이상 노후단지로, 비중이 높은 만큼 정부 사업이슈에 민감하다"며 "오 시장은 용적률 완화와 한강변 35층 폐지, 구역지정 기준 완화, 18만5천호 공급 등의 공약을 내세웠는데, 이는 1970~80년대 지어진 재건축 이슈가 있는 단지들의 집값 상승 기대감 요인으로 작용한다"고 말했다.

이어 "다만, 고려해야 할 부분은 시장 권한으로 할 수 있는 것과 101석에 달하는 민주당 시의원을 설득해야 하는 이슈가 남아있다"며 "시장은 이러한 점을 살펴 정책 설계를 해야 하고, 수요자 입장에서도 이행 과정 등을 눈여겨보고, 판단해야 한다"고 조언했다.

그는 또 "집값도 모든 지역이 오른다기보다 층고규제 완화 등의 호재가 있는 한강변, 용산, 여의도, 압구정, 목동, 노원 등에서 낮은 거래량 속에 신고가가 경신하는 분위기를 유지할 것"이라고 덧붙였다.

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