전월세전환율 인하, 효과 있을까…신규계약 땐 무용지물

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부가 오는 10월부터 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5%로 인하하기로 하면서 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 일단 전월세전환율이 낮아지면서 세입자들의 부담은 크게 줄어들 전망이다. 하지만 전월세전환율이 법적 구속력이 없는 만큼 실효성이 크지 않다는 지적도 나온다.

19일 정부에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 전월세전환율을 낮추는 내용을 주요 골자로 하는 임대차 3법 후속조치 추진계획을 발표했다.

홍 부총리는 "임차인의 전세 대출 금리, 임대인의 투자상품 수익률과 주택담보 대출 금리 등 양측 기회비용을 모두 고려했다"고 밝혔다. 전월세전환율은 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환할 때 적용되는 비율로 현재 4%가 적용되고 있다.

이로 인해 세입자들은 부담을 덜게 됐다. 가령 5억원의 전세를 보증금 4억원의 반전세로 전환할 경우, 전환되는 1억원에 대한 월세는 기존의 전월세전환율(4%)을 적용할 경우 매달 33만원이지만, 2.5%가 적용된다면 21만원 수준으로 떨어진다.

앞서 정부는 지난달 말부터 집주인이 기존 전세 보증금의 5% 이상을 인상하지 못하도록 규제하는 내용을 주요 내용으로 하는 임대차 2법(전월세 상한제, 계약갱신청구권제) 시행에 나섰다. 전세금을 높이지 못한 집주인은 전세를 거둬들이고 월세로 대거 전환하면서 임차인 피해가 이어졌다. 이에 정부와 여당은 집주인의 월세 전환 속도를 늦추기 위해 이달 초부터 전환율 인하를 추진해왔다.

아울러 정부는 세입자의 권리보호를 위해 정보열람권을 확대하기로 했다. 집주인이 임차인을 내쫓기 위해 허위로 계약하는 것을 방지하고자 임차인에게 퇴거 이후 일정기간 주택의 전입신고 등 열람할 수 있는 정보열람권을 확대하기로 했다.

이에 대해 전문가들은 정책의 실효성에 대해 의문을 제기한다. 무엇보다 전월세전환율은 권고사안이지 강제사안이 아니기 때문이다. 더욱이 전월세전환율은 '전월세 상한제 5%룰'과 동일하게 새로 맺는 임대차 계약에 적용되지 않는다. 집주인이 새로운 세입자를 상대로 월세를 대폭 끌어올려도 제재할 방법이 없다.

전월세전환율은 지역별, 아파트별, 집 구조, 동호수, 내부상태 등에 따라 천차만별이다. 한국감정원에 따르면 지난 6월 기준 전국 전월세전환율은 5.9%, 서울은 5% 수준이다. 이러한 상황에서 일률적으로 전월세전환율을 강제할 경우 시장 혼란은 불가피하다는 지적이다.

이 밖에도 집주인이 하자보수나 리모델링에 소홀해 임대차 시장에 공급되는 주택의 질(質)이 낮아질 수 있다는 우려도 있다.

권대중 명지대 교수는 "전월세전환율을 낮출 경우 월세 기대 수익률이 낮아지면서 일시적으로 부동산 투자 수요를 안정시키는 효과는 있을 것"이라면서도 "공급을 늘려 자연스럽게 전환율이 낮아지도록 해야지 정부가 임의로 정해 강제하는 방식은 오히려 시장의 수급을 불안정하게 할 것"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "집주인들의 경우 임대차시장에서 수익이 발생하지 않게 될 경우 어떻게든 전세 매물을 거두고 셰어하우스, 사무실 렌트 등 각종 대안을 찾을 것"이라며 "가격통제가 이뤄질 경우 암시장에서 깜깜이 거래가 나타날 수 있다"고 말했다.

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