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발목 잡힌 강남 재건축단지, 규제 돌풍에도 시세견인 '동력'은?


재건축 가시권 내 단지 '선호'…하락장에도 가격 회복 기대감↑

[아이뉴스24 김서온 기자] 부동산 투기수요 억제와 주택시장 안정화를 위한 정부의 각종 규제가 적용된 가운데 분양가 상한제 도입을 앞둔 시점에도 강남 재건축시장에 대한 관심이 뜨겁다. 특히 재건축단지 위주로 시장 기대감이 커지면서 시세가 상승하고 있다.

24일 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 '주간 KB주택시장동향'에 따르면 지난 15일 기준 서울의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.11%의 오르며 5주 연속 상승세를 기록했다.

강남3구(강남·송파·서초구)를 비롯해 마포·성북·양천·영등포·중랑구 등의 상승폭이 두드러졌다. 강남구가 0.27% 상승, 마포구 0.25%, 성북구 0.21%, 양천구 0.20%, 영등포구 0.18%, 중랑구 0.13% 등이 뒤를 이었다.

 [뉴시스]
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재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 현재 서울 강남구에서 모두 40건의 재건축사업이 진행 중이다. 30곳에서 조합이 설립됐으며, 9개의 단지가 추진위원회를 구성했다. 개포현대1차아파트는 정비구역으로 지정돼 조합설립추진위원회를 구성하기 전이다.

통상 재건축사업은 기본계획수립 이후 안전진단을 받고 정비구역으로 지정되면 추진위원회 승인을 받게 된다. 이후 조합설립, 사업시행, 관리처분인가를 받은 후 본격 철거에 돌입한다. 착공이 시작되고 분양에 나선 재건축단지는 준공인가, 이전고시를 거쳐 조합해산과 청산 과정을 거쳐 사업이 마무리된다.

강남구에서 진행 중인 40건의 재건축 사업 중 개포주공2단지, 개나리6차아파트, 일원동현대아파트, 대치국제아파트, 청실아파트, 성보아파트, 상차3차아파트 7곳이 준공인가, 조합해산, 이전고시 등 재건축 사업 마무리단계에 진입했다.

공동주택의 노후·불량건축물 기준. [사진=서울시]
공동주택의 노후·불량건축물 기준. [사진=서울시]

착공에 돌입한 단지는 모두 4곳이다. 개포주공3단지를 비롯해 개포시영아파트, 상아아파트제2차, 개나리4차아파트는 철거와 이주를 마치고 새 단장에 들어갔다.

관리처분인가를 받은 단지는 8곳(개포주공4단지, 개포1동주공아파트, 대치동 구마을 1·3지구, 대치제2지구, 홍실아파트, 일원대우아파트, 청담삼익아파트), 사업시행인가를 받은 곳은 2곳(대치쌍용2차, 쌍용아파트1차), 조합설립인가 과정을 거치는 곳은 9곳(개포시영, 논현청학, 대성연립주택재건축, 대치우성1차, 개포한신, 도곡삼호, 압구정한양7차, 역삼동 주택재건축정비사업조합, 일원개포한신) 등이다.

추진위원회가 설립된 사업장은 개포주공6·7단지, 개포주공5단지, 은마아파트, 개포럭키, 개포5차, 도곡삼익, 압구정아파트지구 특별계획구역 3·4·5 등 9곳에 달한다. 개포현대2차아파트는 정비구역으로 지정된 상태다. 마무리단계에 접어든 7개의 단지를 제외한 33개의 단지가 강남 재건축 시장 중심축을 구성하고 있다.

현재 서울시의 재건축 규제 강화로 대부분 강남 재건축단지들이 사업속도를 내지 못하고 있다. 집값 상승을 우려한 시가 재건축 사업 승인을 쉽게 내주지 않아 도시계획위원회 심의를 통과하지 못하는 등 재건축사업 진행이 어려운 상황이다.

2000년대 초·중반 재건축 붐이 일어난 시기 이미 사업을 마친 강남권 대장주 단지들은 다시 재건축 논의가 되기까지 40~50여년이 넘는 시간을 남겨두고 있다. 또 정부가 재건축 가능 연한을 30년에서 40년으로 높이는 카드를 내놓을 것이라는 전망이 나오면서 강남 재건축단지의 사업성이 재평가되고 있다.

정부는 '도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호 동법시행령 제2조(노후·불량재건축물의 범위)' 규정 중 제2항 제1호에 따라 재건축 가능 시기를 명시하고 있다. 서울시가 조례로 제정한 기준 재건축 연한 계산식은 '(준공년도-1982)×2+22년'이다.

도곡렉슬아파트 재건축 가능시기. [사진=강남구청 홈페이지]
도곡렉슬아파트 재건축 가능시기. [사진=강남구청 홈페이지]

강남지역 대표 재건축단지인 '도곡렉슬아파트(옛 도곡주공1단지)'의 경우 2006년 준공된 단지로, 최고 25층, 3천2세대 규모다. 도곡렉슬의 준공연도와 층수를 서울시 재건축 연한 계산식에 도입하면 이 단지의 재건축 가능 시기는 2076년이다. 현재 30년인 재건축 연한을 40년까지 연장한다면 재건축 허용 여부를 결정하는 안전진단 시점 역시 늦어지고, 전체적인 재건축 사업 기간도 함께 길어진다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "투자나 실수요자들에게 절대적인 기준이 될 수는 없지만, 재건축 사업단계 가시권에 접어든 단지를 선호할 수밖에 없다"면서 "특히 강남권이라고 하면 실수요뿐만 아니라 투자로 들어가는 수요도 꽤 많다. 투자목적에서는 재건축 이슈가 기대감이 더 높고, 가격 내림세에도 다시 상승세로 돌아선다는 여지가 남아있어 강남 재건축단지 위주의 가격상승이 발생한다"고 말했다.

김서온 기자 summer@inews24.com






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